【案情】2004年2月15日，王小姐、李先生夫婦倆經過多日的看樓，看中了深圳市南山區某小區二期22棟111平方米由某中介機構代售的房產卜套。中介公司隨后帶王小姐夫婦實地察看了樓盤。當看到漂亮的小區環境和房屋的分布裝修情況，加之中介公司承諾該房產中介公司絕不吃差價，并加送房產內的電視、空調、熱水器和家具等條件，王小姐他們感到十分滿意。

回到中介售樓點時，售樓小姐神秘地告訴他們，這個樓盤十分走俏，旁邊也正好有個客戶要簽訂該樓盤，如不立即簽訂合同，等別人先簽訂合同后要買也沒有了。

對此，王小姐他們想也沒多想，趕緊與中介公司簽訂了《房地產買賣預約居間合同》(以下簡稱“居間合同”)。按照合同的約定，售樓款共66萬元，由中介機構代辦按揭、過戶等手續，王小姐支付中介傭金_元，并先付人民幣2萬元作為定金。該定金由中介公司代收代付，若簽訂正式合同時，該定金自動轉為第一部分樓款，買方并需在簽訂《深圳市房地產買賣合同(現售)》前一次性付清樓款人民幣64萬元。

簽訂居間合同后，王小姐、李先生夫婦當天先向中介公司交了5000元定金，并拿回了一份中介合同的復印件，第二天向中介公司補交了定金1.5萬元，中介公司同時向王小姐夫婦出具了定金收據。然而，交了定金拿到合同后，等不到屮介公司的通知。王小姐夫婦經多次往返到中介公司催問，中介公

司于2004年3月中旬才告訴王小姐他們，由于出賣房產人的違約，不能再簽訂房地產合同。

王小姐在失望之余，只得向中介機構索要交付的2萬元定金，但中介公司告訴他們，定金已經交付原業主，中介公司不能退還定金，最多是協助王小姐他們向業主追索定金。但王小姐他們提出要售房人的電話等資料時，中介公司卻拒不提供。

經多方調查，王小姐終于查到了售房人的資料，并和業主陳某取得了聯系，希望索回自己所交的定金。但售房的業主陳某表示，自己不再繼續委托該中介公司出售房產的原因，是因為中介公司擅自提高了房產價格，陳某與中介公司約定的售樓款是63.5萬元，中介公司卻私自將其提高到66萬元，欲賺取額外差價2.5萬元，而且自己并沒有像中介公司所說的那樣，承諾送家具電器什么的，且此前中介公司已經找人假冒“李先生”和地產公司的法律顧問與自己曾經面談過。業主陳某明確表示因為對中介公司的不信任，所以，不能再委托該中介公司進行房產買賣，至于王小姐他們的定金，應當由中介公司支付，自己不應承擔責任。此時，王小姐他們才得知房產不能買賣的真實原因，

并且想到該中介公司竟然用他人假冒自己的伎倆進行談判時，真是又氣又恨。

為了討回公道，2005年1月13日，王小姐將該中介公司和售房業主陳某告上了法庭。要求二被告雙倍返還定金4萬元，并承擔交通費、誤工費、律師費等損失的連帶賠償責任。

【審判】

南山法院開庭審理后，認為中介公司隱瞞了出賣人轉讓房產價格等重要事、實，未能促進合同成立，應當根據約定及法律規定承擔相應的民事責任。原告請求被告中介公司雙倍返還定金有理，予以支持，并判決由中介公司雙倍返還原告李先生、王小姐定金共計人民幣4萬元，本案訴訟費用1610元由被告中某地產公司承擔。

一審判決后，中介公司不服，向深圳市中級人民法院提出上訴，認為原審判決認定事實不清，自己已經完全履行了居間義務，已經與售、購房雙方簽訂了《房地產買賣預約居間合同》，造成房地產合同不能履行的原因是業主陳某將房產另售與他人，自己并無責任。其次，原審法院認定上訴人隱瞞轉讓價格，嚴重失實。在與出售人約定的價格雖然為663500元，但加上各項手續費、

公證費、傭金等計25240元，并出示了應收款明細表。此價格與居間合同的轉讓價格相差無幾，此也是符合房地產中介服務市場的慣例。再次，原審法院認定定金返還主體不當，適用法律錯誤。中介公司與售購房雙方簽訂的是居間合同因而建立的是居間合同關系，僅承擔居間人的義務。

深圳市中院開庭審理后認為，某中介公司與李先生、王小姐簽訂的居間合同是雙方當事人真實意思表示，未違反法律規定，為有效合同。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持，判決駁回上訴，維護原判，?上訴費1820元由上訴人中介公司承擔。

【評析】

這是一起因中介公司擅自抬高售價而引起的居間合同糾紛案。

本案涉及到兩個問題，一是中介公司是否構成了違約，二是中介公司是否應當承擔賠償責任。

首先，中介公司構成了違約。中介公司在從事經營活動中應當遵守法律，恪守職業道德，利用自己的優勢，如信息靈通、熟悉政策法規、辦事程序等，為買賣雙方牽線搭橋，并為其提供必要的咨詢和專業意見，提醒買賣雙方當事人交易過程中可能出現的問題與風險，做好買賣雙方的“軍師”。中介公司作為買賣雙方當事人的橋梁，應當在買賣過程中如實介紹有關情況給買賣雙方，為其出謀劃策，提出最優的賣(購)房方案，而不應為促成交易、多收中介費而存在隱瞞或誤導購房者的心理，進而做出違反職業道德的行為，損害買賣雙方當事人利益，損害公司名譽。本案中，由于地產公司未履行居間人的法定義務，隱瞞了業主陳某轉讓房產價格的重要事實，未能促成簽訂涉案房地產合同，導致李先生、王小姐的合同目的不能實現，應承擔居間合同不能履行的法律后果。根據《擔保法》第八十九條的規定，某地產公司收受的定金應雙倍返還給被上訴人李先生、王小姐。

其次，中介公司應當承擔賠償責任。根據《合同法》第四百一十五條規定，居間人應當就有關訂立合同事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。《合同法》明確地列舉出居間人要承擔損害賠償的要件，即要有證據證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，居間人才會承擔損害賠償責任。依照“誰主張誰舉證”的原則，通常情況下應由作為原告方的委托人舉證。但事實上，在審判實務中，作為委托人很難取得證據來證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，很難得到審判人員的認同，在此情況下，作為原告方的委托人就相當尷尬了，一方面基于對居間人的信任，接受了其提供的指示或媒介服務，而另一方又卻因訂立了合同造成了損失，又沒法證明居間人明顯過錯或重大過失，而依照“誰主張誰舉證”的原則，通常情況下應由作為原告方的委托人舉證，由于無法提交充分證據證明其訴訟請求，從而喪失索賠的機會。對此，筆者認為，本著“誠實信用”、“公平合理”原則，不要片面地強調“誰主張誰舉證”，在處理這類居間合同糾紛中，除強調原告方即委托人的舉證責任的同時，還應要求被告即居間人舉證證明其在居間活動中，已經做到了必要的注意義務。假如居間人在居間活動中充分盡到注意義務，是減少該類糾紛，維護居間活動正常秩序的有效途徑，并且居間人將其在居間活動中所盡的注意義務加以記載形成書面證據，并未加重居間人的義務，相反，對其更好地從事和開展該項經濟活動是有益的。就本案而言，由于中介公司擅自提髙買賣合同的價格屬于故意的欺詐行為，當然應該承擔賠償責任。