使用權(quán)房一般情況可以轉(zhuǎn)讓嗎

未列入可出售范圍內(nèi)的公房，可以進行承租權(quán)(即使用權(quán))的轉(zhuǎn)讓和交換。列入可出售范圍內(nèi)的公房，主要是獨用成套公房，不可以進行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換，但可同步進行政策購房和上市交易。

公房承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換應(yīng)征得出租人的書面同意，由受讓人繼續(xù)履行租賃合同，并與出租人簽訂租賃主體變更合同。公房的轉(zhuǎn)讓和交換應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。

另外，下列公有居住房屋不得進行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換：

第1、整幢獨用的花園住宅;

第2、屬部隊、宗教團體所有的或者在學(xué)校校園內(nèi)的;

第三、產(chǎn)權(quán)不明晰的;

第四、承租人拖欠租金尚未結(jié)清的;

第五、依法代管或需要落實政策的;

第六、已列入戶籍凍結(jié)范圍的;

第七、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的;

第八、列入本市危棚簡屋改造或者住房成套改造計劃的;第九、其他依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的。

除上述規(guī)定的情形外，出租人應(yīng)當(dāng)同意承租人進行房屋承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換。

如何交易使用權(quán)房

使用權(quán)房按產(chǎn)權(quán)歸屬可以分為兩種：單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房和房管所產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。前者大都是原產(chǎn)權(quán)單位按照過去的政策，以福利分房的形式分給職工居住使用。因此對于單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房，買方應(yīng)當(dāng)詢問原產(chǎn)權(quán)單位的意見。

對于使用權(quán)房的交易，購房專家提醒消費者，在購買使用權(quán)房時一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過戶時應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的“房本”沒有防偽標(biāo)志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡單，因此購房者應(yīng)與原單位確認(rèn)，以防“房本”造假。

使用權(quán)房在過戶交易的時候可以將使用權(quán)換成產(chǎn)權(quán)進行交易，也可以通過房屋置換進行過戶。在通過置換進行過戶時，需要注意兩點。一是雙方都應(yīng)持有北京市戶口，另外一點是不能進行貸款按揭。購房專家強調(diào)，通過房屋置換并不能取得使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)，但可以享有出租的收益權(quán)和一定限度的處置權(quán)。

一般只有擁有本地戶籍的人才能購買使用權(quán)的房屋。

據(jù)市場部統(tǒng)計資料顯示：10月份和11月份使用權(quán)交易逐漸開始活躍，有的購房者指定要購買使用權(quán)房子。但是由于使用權(quán)的房子購買比較復(fù)雜。購房者也不能完全認(rèn)識使用權(quán)房該如何購買。市場專業(yè)人士針對目前市民關(guān)注的幾個問題進行答復(fù)。

使用權(quán)房使用年限是多少?

答：不管是產(chǎn)權(quán)房還是使用權(quán)房國家規(guī)定一般住宅的土地出讓使用權(quán)年限是70年。而使用權(quán)房享有同樣的土地使用年限，只不過為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系，但是產(chǎn)權(quán)單位不能隨便收回，即使收回也會對使用權(quán)人進行補償。市場專業(yè)人士告訴廣大消費者：購房者不用擔(dān)心使用年限，使用權(quán)房屋使用價值與已購公房相對等。

使用權(quán)如何變產(chǎn)權(quán)?

如果購房者覺得購買使用權(quán)不夠踏實，可以將購買的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)單位一般在年初和年中兩次布告通知。可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。

例如：就以xx里附近為例：一套使用權(quán)房使用面積56平方米，建成年代1986年。首先是樓齡的折舊，按每年折2%計算，那么該套房屋的折舊=1560元/平米×56平米×38%=33196.8元;然后，計算工齡折價，工齡折價=工齡×工齡系數(shù)，以買方夫婦雙方工齡之和計，并以50年上限，按50年計，工齡系數(shù)700-900元/年，按平均800元/年，則工齡折價=50×800=40000;最后，計算需要補交的價款=1560×56-33196.8-40000=14163.2元。即買方要交給房管部門54336元，就可以將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

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