買賣房屋合同中關于定金，違約金，賠償金等問題

首先根據《合同法》第一百零七條的規定，一方違約，可以要求對方承擔違約責任。其次根據第一百一十四條的規定，雙方可以根據合同確定違約金，也可以根據實際損失賠償對方的損失，也就是賠償金。最后根據一百一十五條的規定，在約定定金的情況下，出賣方違約，可以要求雙倍返還定金。

案例一：

買受方郭某與房東林某簽署了居間協議，轉讓購買上海一套房屋，總價為170萬元，支付了定金5萬元，協議約定45天內簽署《上海市房地產買賣合同》。事后，房東林某無故不肯簽署買賣合同，但是同意雙倍返還定金，但是郭某不愿意，因為房價上漲了約40萬元。

郭某于是起訴到嘉定法院，要求法院雙倍返還定金10萬并賠償房價上漲導致的損失35萬元。經法院開庭審理，委托第三方評估價格為200萬元。

最后，法院判決林某向郭某雙倍返還定金10萬元，另外賠償郭某購他房造成的差額損失25萬元。

案例二：

買受方吳某與房東方某簽署了《房地產買賣協議》，轉讓購買上海一套房屋，總價為330萬元，支付了定金8萬元，協議約定60天內簽署《上海市房地產買賣合同》。事后，房東方某以其妻子不同意出售為由拒絕簽署買賣合同，認為協議無效，同意退還定金。

于是，吳某起訴到閘北法院要求退還定金8萬元，并要求賠償損失80萬元。法院追加了中介公司為第三人，第三人陳述出售方增加要求加價60萬元。

最后，法院判決方某向吳某返還定金8萬元，給付原告吳某補償款30萬元。

小編解釋：

出售方無故違反購房協議，理應承擔定金責任，若定金不能彌補損失，買受方可以主張另外的損失(主要是房價上漲的損失)，錯失了以同等價格購買房屋的機會。

根據最高法院的司法解釋規定：買賣合同約定的定金不足以彌補違約造成的損失，守約方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于違約造成的損失。

以前有學者認為約定了定金，就不能主張損失，這種觀點應該隨著司法解釋的出臺而銷聲匿跡了。

定金與違約金同時約定如何適用?

根據合同法第116條規定：“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”

若出售方違約不肯出售房屋，定金與實際損失如何適用?上述案例已經分析，可以并處。

違約金與實際損失如何適用?

根據合同法第114條規定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”。若買受方認為損失大于違約金，可以主張賠償違約金，并要求增加。

從法理上講，違約金與損失賠償不能并用，而且約定了違約金，應該適用違約金，不能主張賠償損失。因為合同法是任意法，以雙方當事人約定優先。若沒有約定違約金，可以主張賠償損失，這是法定的。

違約金到底是否過高或過低，以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

出售方由于房價上漲違約不肯出售房屋給買受方，對于買受方而言，該上漲的房價是其可得利益損失，還是實際損失?

目前沒有定論，若買受方不再購買其他房屋，本律師認為應該是可得利益損失;若買受方買了其他相同的漲價房屋，那么應該是買受方的實際損失了。

那么房價上漲部分是否可以全部得到支持呢?

認為應該要考慮定金的數額，成本的支出，合同的履行情況，雙方的過錯程度等綜合考量裁決。對此上海高院也多次發文予以規定。

在房價快速上漲期間，發生類似案件，買受方如何最大限度地維護自己的權利，獲得賠償全部損失。出售方如何降低損失，甚至不承擔違約責任。專業的律師在長期代理房地產糾紛案件中積累了豐富的經驗，可以最大限度地維護當事人的權利，具體細節可以在線咨詢律霸網律師。