如何處理逾期辦房產(chǎn)證糾紛

《中華人民共和國合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則?根據(jù)最高人民法院《若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中對“出賣人的原因”應(yīng)理解為：認(rèn)定“出賣人的原因”不宜簡單以開發(fā)商是否具有過錯作為判斷依據(jù)，它是一個較為復(fù)雜的問題，只要開發(fā)商應(yīng)盡辦證義務(wù)而未盡，開發(fā)商即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發(fā)，應(yīng)兼顧公平合理加以綜合考慮。(四)根據(jù)《若干問題的解釋》、《中華人民共和國合同法》相應(yīng)規(guī)定及我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，以下原因應(yīng)認(rèn)定為非出賣人原因，即開發(fā)商可履行之抗辯理由。

第一、《若干問題的解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權(quán)屬登記相關(guān)法律規(guī)定滯后，政府相關(guān)權(quán)屬登記管理制度長期相對不規(guī)范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測繪問題，1991年1月1日《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》規(guī)定，“城市房屋產(chǎn)籍應(yīng)由縣級以上地方人民政府行政主管部門統(tǒng)一管理，并建立健全房產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測繪的管理制度”，2001年6月1日《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前，按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪結(jié)果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。因此，鑒于法律相應(yīng)規(guī)定滯后的歷史原因，作為開發(fā)商應(yīng)完成的辦證測繪義務(wù)在相關(guān)規(guī)范出臺前實屬行政主管部門的一項具體行政行為，審理時如脫離有關(guān)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，簡單歸責(zé)于開發(fā)商責(zé)任，不盡合理，故因該類型第三人原因而導(dǎo)致逾期辦證不應(yīng)歸責(zé)開發(fā)商。

第二、不可抗力原因。實踐中對不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開發(fā)商所能預(yù)見、避免或克服的;二是該不可抗力原因?qū)τ陂_發(fā)商履約已造成實質(zhì)上的影響，即存在導(dǎo)致開發(fā)商無法履行辦證義務(wù)的因果關(guān)系。

第三、買受人原因。當(dāng)買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應(yīng)辦證義務(wù)時，根據(jù)合同法關(guān)于不安抗辯權(quán)及同時履行抗辯權(quán)行使等之規(guī)定，開發(fā)商逾期辦證具有相應(yīng)的免責(zé)事由。

房產(chǎn)證是房子的所屬權(quán)，在買房時一定要謹(jǐn)慎處理，一旦出現(xiàn)問題也要及時解決。如果有其他相關(guān)問題想要了解，歡迎咨詢律霸網(wǎng)的免費法律咨詢，可以幫助你解答疑惑。