一、摘要：

房產(chǎn)證糾紛這類問題一般都較為棘手，那么發(fā)生了糾紛應該怎樣解決，又該如何維護好自己的合法權益呢?讓我們看看律師對于房產(chǎn)證糾紛的分析吧。

發(fā)生房產(chǎn)證糾紛要怎么解決呢?法院在進行房屋產(chǎn)權確認時，房產(chǎn)證被視為最重要的依據(jù)，但房產(chǎn)證并不是房產(chǎn)證糾紛中的唯一證據(jù)。有些單位或個人出于逃債或減繳契稅等目的，以親屬或員工的名義辦理房屋產(chǎn)權證。如果雙方?jīng)]有形成書面協(xié)議，日后一旦產(chǎn)生糾紛，真正的產(chǎn)權人不受法律保護。即使雙方存在協(xié)議，如房產(chǎn)登記和房產(chǎn)證書無法撤銷，真正的房屋產(chǎn)權人也很難得到法律保護。

不過，房管部門辦理房產(chǎn)證只需對形式要件進行審查，對房屋取得過程無需也無義務進行審查，法院在進行房屋確權時，只以房管部門所登記的房產(chǎn)證作為確權的依據(jù)，在房管部門登記符合法律規(guī)定、房產(chǎn)證無法撤銷的情況下，忽視了房產(chǎn)取得的過程，仍以房產(chǎn)證為準進行確權，這等于是放棄了民事審判的權利。

二、房產(chǎn)證糾紛——具體規(guī)定：

(一)房產(chǎn)證糾紛由開發(fā)商原因造成的

勤于查詢：購房人簽合同前應查看清楚，開發(fā)商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中，有無土地被抵押的標注。也可以登錄相關網(wǎng)站查詢，在北京，可以登錄“北京市房屋土地權屬登記事務中心”的網(wǎng)站進行查詢。

認真查驗文件：簽約前可以查驗“國有土地使用證”，如果是“臨時使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，約定“開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》”。

簽好《購房合同》：《購房合同》中要有專門條款對房屋產(chǎn)權和房產(chǎn)證相關內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。

1.房產(chǎn)證糾紛中關于初始登記

(1)建議范本

“出賣人應當在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實際取得權屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付。”

(2)日期的確定

對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。

(3)退房違約金的確定

不超過100%即可。

2.關于轉(zhuǎn)移登記

(1)建議范本

“1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉(zhuǎn)移登記：

(1)雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移登記。

(2)買受人自行辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移登記。)

(3)買受人同意委托____向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移登記，委托費用元人民幣(大寫)。

2.如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起_日內(nèi)取得房屋所有權證書的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起_日內(nèi)由出賣人支付。”

(2)日期的確定

對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算120日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算120日。

(3)退房違約金的確定

不超過100%即可。

不簽不合理的委托書

很多開發(fā)商要求購房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證、代收契稅和公共維修基金。

這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就無法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”因此，不管購房人是否委托房地產(chǎn)商代辦房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責任協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。

三、房產(chǎn)證糾紛——解約與索賠

根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴重違約行為，您可以通過協(xié)商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。

1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

3.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;

6.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房者無法取得房屋。

(二)購房者本身原因造成的

對于開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房產(chǎn)證不發(fā)的，應及時溝通，及時解決矛盾，避免長期拖延。并可以主張開發(fā)商扣發(fā)房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構成違約，要求開發(fā)商改正。

對于房屋契稅、公共維修基金尚未繳納的，應及時繳納，因為繳納上述稅費是法律規(guī)定的取得房產(chǎn)證的必經(jīng)程序。為了及時取得房產(chǎn)證，購房者應及時繳納，并及時將繳納收據(jù)或發(fā)票交給開發(fā)商或代辦機構(人員)。

對于提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格的，應及時改正，可以向工作人員詢問，以免跑“冤枉路”。

對于個別購房者購房人住后進行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證的，應及時拆除違章搭建的非法建筑，保障房產(chǎn)證辦理。

(三)房產(chǎn)證辦理部門原因造成的

可以向上一級行政機關申請行政復議，或者向法院提起行政訴訟。

(四)代辦人員原因造成的

可以解除委托合同，并向代辦人員或機構要求賠償。

四、小結(jié)：

發(fā)生房產(chǎn)證糾紛以后，如果您對相關法律不是特別了解，對訴訟程序有疑問的話，最好的就是請一位專業(yè)的律師為您處理問題。需要了解更多相關的內(nèi)容，請關注律霸網(wǎng)法律常識頻道。

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