西安仲裁委員會副主任、秘書長潘*星介紹，去年，受理各類仲裁案件885件，其中商品房買賣合同糾紛479起。比前一年度增加了一倍。2007年西安仲裁委受理的逾期辦理房產(chǎn)證的案件占受理房地產(chǎn)案件總數(shù)的40%，其中九成以上屬開發(fā)商的原因造成。結(jié)合去年受理案件情況看，逾期辦理房產(chǎn)證原因主要集中在開發(fā)商沒有取得土地使用權(quán)、沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、沒有辦理施工許可等幾方面。

2007年有關(guān)商品房買賣合同的仲裁案件中，延期交房引發(fā)的糾紛占三成左右。潘*星認為，延期交房原因之一是開發(fā)商資金短缺、不到位，致使工期一再延長。原因之二是房產(chǎn)開發(fā)一般周期較長，政策、市場等都影響著工期。

延期交房發(fā)生后，買受人有主張解除合同的權(quán)利，但現(xiàn)實中主張解除合同的占極少數(shù)，這與近年來西安商品房價格持續(xù)攀升有很大關(guān)系。

“房屋質(zhì)量糾紛是商品房買賣合同糾紛近年來又一新增點，主要體現(xiàn)在非主體工程瑕疵上。”潘*星說：“房屋質(zhì)量分為主體工程質(zhì)量和非主體工程瑕疵。房屋主體質(zhì)量不合格的糾紛較為少見，主要是普通的房屋質(zhì)量瑕疵?！迸?星表示，開發(fā)商在出售房屋后，一般將保修責(zé)任委托給物業(yè)公司或施工企業(yè)，在買受人提出質(zhì)量瑕疵時，開發(fā)商、物業(yè)公司和施工方相互推諉。

潘*星表示，發(fā)生質(zhì)量糾紛，開發(fā)商始終應(yīng)當向消費者承擔(dān)房屋的維修責(zé)任。負有在維修過程中溝通和解決的義務(wù)。如果開發(fā)商沒有及時履行相應(yīng)修復(fù)義務(wù)，買受人可自行修復(fù)，由開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)費用。

解析房產(chǎn)典型違約責(zé)任案例

案例一：按揭購房，逾期辦證如何計算違約金

2002年9月30日，王先生與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》(下稱合同)，付款方式為首付加按揭，首付款為10萬元，按揭20萬元。雙方還約定，如因開發(fā)商的責(zé)任，王先生不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，開發(fā)商按已付房款的2%，向王先生支付違約金。

2005年10月，王先生尚沒有取得房產(chǎn)證，多次協(xié)商未果，王先生向仲裁委提起仲裁申請，請求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證的違約金。但對于逾期辦證違約金的計算，開發(fā)商與王先生又有了分歧。

解析：

西安市仲裁委受理處處長白*莉解釋，案例中王先生的一個關(guān)鍵問題，是違約金的計算基數(shù)如何確定。

一種是王先生已經(jīng)繳納了全部房款，違約金的計算基數(shù)應(yīng)以全部房款計算(即30萬元的2%，6000元);另一種是，如果王先生作為買受人，未按期付月供達到一定期限，出賣人將承擔(dān)補供和回購擔(dān)保責(zé)任，況且按揭貸款的10%-20%作為保證金被銀行凍結(jié)。這與買受人一次性全額付款情形不同，因此認為違約金的計算應(yīng)當以“首付+王先生已付月供”作為違約金計算基數(shù)。實踐當中，以兩種方式計算違約金的判例都可以見到。

逾期辦房產(chǎn)證防范措施：

出現(xiàn)前述爭論的關(guān)鍵，在于對已付房款或總房款的概念產(chǎn)生了不同理解。建議商品房買賣合同的當事人，可以在合同中對已付房款或總房款的概念進行明確，明確約定已付房款或總房款是指合同總金額，或直接明確一個數(shù)額，避免分歧與誤會。

同時，對于違約金的計算方式，不要約定為單純的固定數(shù)額，最好明確為按日或按月計算，以體現(xiàn)合同的公平合理，體現(xiàn)違約責(zé)任條款的作用。

案例二：免除不可抗力逾期交房的責(zé)任應(yīng)區(qū)別對待

趙先生于2005年6月從開發(fā)商處購買了商品房，合同約定2007年6月1日前交房，但開發(fā)商拖到2007年12月底才開始陸續(xù)交房。趙先生認為，按合同約定，開發(fā)商應(yīng)當支付違約金。但開發(fā)商卻認為導(dǎo)致逾期交房是由于建房過程中陰雨天氣過多、停電等原因造成，自身并無過錯，拒絕支付違約金。

解析：

西安市仲裁委受理處處長白*莉表示，下雨、停電、行政機關(guān)的施工限制、原材料漲價等因素不屬于不可抗力，是否能夠因此免除開發(fā)商逾期交房的責(zé)任，應(yīng)依據(jù)合同區(qū)別對待。

實踐中，擬定合同文本的主動權(quán)在開發(fā)商。開發(fā)商完全有能力將這些能夠預(yù)見到的因素都考慮在開發(fā)周期內(nèi)，進而確定交房時間。

防范措施：陜西永嘉信律師事務(wù)所韓*安主任建議，業(yè)主可在范本合同有關(guān)不可抗力之后對此進行專門約定。范本合同第九條“逾期交房的違約責(zé)任”第2項約定為“前述已交付房價款、已付款以______元計算(建議填寫購房合同價或雙方商定的數(shù)額)”。建議合同雙方，在前述約定中也同樣由開發(fā)商履行告知義務(wù)，以便于開發(fā)商與業(yè)主的有效溝通與相互諒解

案例三：房屋質(zhì)量不合格，業(yè)主有權(quán)退房并要求賠償損失

2006年8月，錢女士購買了一處商品房，裝修時發(fā)現(xiàn)室內(nèi)地面有空鼓現(xiàn)象，即粉飾層與混凝土層有脫殼現(xiàn)象，大小共30余處。開發(fā)商查看后，認為商品房結(jié)構(gòu)無問題，只要將地面空鼓地方修補即可，故不愿意賠償。

解析：

西安市仲裁委受理處處長白*莉表示，商品房質(zhì)量問題，根據(jù)其嚴重程度可以分為房屋主體質(zhì)量不合格與房屋質(zhì)量瑕疵兩種。

由于房屋質(zhì)量與安全問題緊密相關(guān)，因此房屋買賣行為，除了受雙方合同的約束，還要受到一系列不動產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整。

如果屬于房屋主體質(zhì)量不合格，無論是在房屋交付使用前還是交付使用后發(fā)現(xiàn)，業(yè)主都有權(quán)要求開發(fā)商退房并要求賠償損失。如果屬于除房屋主體質(zhì)量不合格以外的其他質(zhì)量問題，即普通的房屋質(zhì)量瑕疵，此時就要具體分析。

逾期辦房產(chǎn)證防范措施：

業(yè)主遇到的商品房質(zhì)量問題是否屬于房屋主體質(zhì)量不合格，可以邀請專業(yè)的質(zhì)量檢測機構(gòu)，根據(jù)包括《建筑法》在內(nèi)的一系列與房屋質(zhì)量有關(guān)的規(guī)定鑒定。

如果是在開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的保修期限如果是在開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的保修期限內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當向業(yè)主承擔(dān)修復(fù)責(zé)任及費用，并應(yīng)承擔(dān)修復(fù)期間給業(yè)主造成的其他損失。

如果因質(zhì)量問題嚴重影響業(yè)主正常居住使用的，業(yè)主仍然有權(quán)要求開發(fā)商退房并賠償損失。當然，這里的質(zhì)量問題“是否嚴重影響居住使用”，存在業(yè)主舉證、開發(fā)商抗辯以及司法機關(guān)認定的問題。

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