一、房屋買賣合同糾紛如何確定損失

我國法律和司法解釋均無具體的規定，可參照國內部分地區的司法實踐經驗確定如下認定原則：

1、如果雙方當事人對房屋升值的差價損失能夠通過協商確定的，則按照其約定;

2、如雙方當事人不能協商確定的：

(1)原則上可比照最類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋升值的損失;

(2)無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋升值的差價損失。

3、認定損失的時間點應從保護守約的買受人的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開發商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的升值情況等，合理確定。

4、守約的買受人損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約的開發商能預見的因房屋升值而產生的差價。

我國《合同法》第一百一十三條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

二、司法審判和商事仲裁中委托評估的價值時點該如何確定

房屋買賣合同糾紛，從雙方簽約到作出裁判，時間跨度長，價值時點眾多，不同價值時點的房價又不盡相同(房價上漲較快的時候甚至差別很大)，采用不同價值時點的評估值將直接影響損失數額的確定。作者所在的律師團隊，專業辦理房地產糾紛案件(訴訟、仲裁)，結合多年辦理此類案件的經驗，我們認為，在確定評估價值時點時，如果能夠遵照以下原則，既符合法律規定，又能夠兼顧各方合法權益：

1、公平性

無論是擁有合同解除權的一方行使解除權，或者是因雙方均同意解除而達成解除合同的合議，亦或是原告(申請人)提起包含解除合同的訴訟請求(仲裁申請)，這些時點都會導致權利人(索賠權利人，擁有合同解除權的權利人)已經知道或者應該知道房屋買賣合同的解除已經不可逆轉，涉案房屋的交易已經不可能完成。由于違約方的違約行為給非違約方造成的房屋差價損失也應該計算到這個時點為止，此后房屋價格繼續上漲所帶來的差價(損失)則為擴大部分，按照合法、公平的原則，確定評估時點應該首先考慮合同解除(通知解除、協商解除、行使訴權解除)的期日為評估價值時點。

2、有利性

司法實踐中，案件的具體情況千差萬別，有些案件無法確定合同解除時間，在起初訴求的時候，一開始也是要求繼續履行的，原告(申請人)最后變更為解除合同、賠償房屋差價損失等。

類似這種情況下，認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，宜將原告(申請人)變更請求的時間確定為評估價值時點。

3、綜合性

除此之外，在確定委托評估的價值時點的時候，還應當結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的升值情況等合理確定。

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