一、房屋租賃合同不得超過幾年《合同法》有效期限截止：2020年12月31日)

房屋房屋后簽訂租賃合同的，房屋租賃的期限不得超過20年，超過20年的，超出部分無效。

《中華人民共和國合同法》

第二百一十四條?【租賃期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

第二百一十五條?【租賃合同的形式】租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

二、什么是買賣不破租賃

《合同法》第229條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！痹撘?guī)定即充分體現(xiàn)租賃合同的物權化特點，也可稱為買賣不破租賃。

物權是對物的直接管理并排除他人干涉的權利。最典型的物權是所有權，此外還包括抵押權、留置權、質(zhì)權、典權等。所謂租賃權的物權化是指在租賃關系存續(xù)期間，承租人對租賃物的占有使用可以對抗第三人，即使第三人是該租賃物的所有權人或享有其他物權的人。根據(jù)該條規(guī)定，出租人在租賃合同有效期內(nèi)將租賃物的所有權轉讓給第三人(受讓人)時，設定在租賃物上的租賃合同仍然存在，并且該合同繼續(xù)約束第三人。也就是說，承租人與受讓人之間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權時就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關系，成為一個新的出租人，繼承原出租人的權利義務。

買賣不破租賃并不局限于出租人出售租賃物的行為，還應包括租賃物贈與、抵押、互易或作為投資等，這些行為都會涉及租賃物的所有權變動，同樣適用該原則。

三、最新資訊(2021年1月1日起生效)

《中華人民共和國民法典》

第七百零五條?【租賃最長期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

第七百零七條?【租賃合同形式】租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

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