【問題咨詢】

林某因工作關(guān)系離開北京，決定將房產(chǎn)變賣。2015年9月20日，經(jīng)中介介紹，林某與楊某簽訂了房屋買賣合同，并約定了280萬元的價(jià)款，約定半年后辦理房屋過戶手續(xù)。合同訂立后，楊某支付首付款80萬。2016年1月，林某發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場價(jià)格有了明顯的上漲，自己這套房屋如果現(xiàn)在再出售，能獲得五六十萬的差價(jià)。于是，2016年3月，林某通過第二家中介公司，以360萬元的價(jià)格出售給了李某。合同訂立后，李某支付首付款100萬。在林某與李某辦理過戶時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋已經(jīng)被法院查封。原來，楊某在得知林某將房屋轉(zhuǎn)賣給第三人后，便將林某訴至法院，要求履行合同，并申請了房屋的財(cái)產(chǎn)保全。李某與楊某均主張?jiān)摲课輵?yīng)過戶登記給自己，因此產(chǎn)生糾紛。此糾紛中，房屋應(yīng)該過戶登記給哪一方，另一方的損失如何賠償?

【律師解答】

一房二賣是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人的情形。此糾紛中，林某就同一套房屋先后與楊某和李某簽訂房屋買賣合同，屬于典型的一房二賣。解決一房二賣的問題，首先應(yīng)判定多個(gè)買賣合同的效力，其次在存在多個(gè)有效買賣合同的前提下再行判定房屋過戶和損害賠償問題。在一房二賣的情形中，如果存在后簽訂房屋買賣合同的買受人與出賣人惡意串通，導(dǎo)致買受人無法取得房屋的，買受人有權(quán)請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效，從而要求出賣人繼續(xù)履行前一個(gè)房屋買賣合同。出賣人在簽訂房屋買賣合同后，就同一房屋又與他人簽訂房屋買賣合同，且后續(xù)房屋買賣合同的買受人并不知曉之前的房屋買賣合同的，后續(xù)房屋買賣合同有效。此時(shí)，先訂立的房屋買賣合同和后訂立的房屋買賣合同均為有效合同，買受人都有權(quán)要求房屋出賣人繼續(xù)履行合同并請求出賣人協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)。此時(shí)，各房屋買賣合同如何履行應(yīng)綜合考慮多種因素。我國現(xiàn)行《合同法》《物權(quán)法》及房地產(chǎn)管理相關(guān)的法律，均沒有明確規(guī)定一房二賣的情形下應(yīng)如何確權(quán)和辦理房屋過戶登記手續(xù)。但司法實(shí)踐中，法院可以根據(jù)《物權(quán)法》中物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)、物權(quán)公示公信原則的規(guī)定，基于各買受人支付價(jià)款的先后、是否實(shí)際占有使用等因素，具體判定哪個(gè)合同繼續(xù)履行更為公平合理。北京市高級人民法院于2010年12月22日印發(fā)的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》中明確指出，出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理地予以確定。結(jié)合上述分析，此糾紛中，在買受人楊某和李某均未登記、均未占有房屋的情況下，綜合考慮兩者合同訂立和履行情況，應(yīng)確定林某與楊某訂立的合同繼續(xù)履行。對于不能實(shí)際履行的房屋買賣合同，買受人可以以出賣人違約致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。在認(rèn)定和計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)從買受人主張的可得利益賠償總額中扣除買受人未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、買受人亦有過失所造成的損失、買受人因此獲得的利益以及買受人取得利益需要支出的必要交易成本，并綜合考慮買受人的履約情況等因素予以確定。對于買受人在出賣人賠償可得利益損失后還能否要求出賣人支付一倍的賠償損失，北京市高級人民法院在2014年發(fā)布的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》中指出，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同解除，買受人要求同時(shí)賠償房屋漲價(jià)損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過分高于買受人所受實(shí)際損失的，可以酌情降低賠償總額。具體到此糾紛，后一買受人李某可以請求解除其與林某之間訂立的房屋買賣合同，并要求林某賠償可得利益損失和不超過已付購房款一倍損失。

對于一房二賣情形中房屋買賣合同履行，會(huì)結(jié)合具體的情況來定，往往是會(huì)根據(jù)簽訂合同的時(shí)間來決定履行哪份合同。對于履行一房二賣情形中房屋買賣合同的具體情況跟實(shí)際履行合同的要求等等，你可以找律霸網(wǎng)律師看看怎么做。