一、逾期交房違約的情況有哪些

1、開發商在商品房買賣合同約定的交付時間沒有取得工程主體質量驗收合格而不能交付，從而造成逾期。從最高人民法院關于商品房解釋和現有的任何有關房產開發銷售的規定來看，工程主體質量驗收合格這一條都是強制性規范。

2、工程主體質量驗收合格了，但尚未取得規劃、消防、人防等有關安全居住方面的驗收。這種情況實踐中比較多，針對此類情況，購房人完全可以拒絕收房，因為是沒有具備強制性安全性的基本交房條件而導致的，所以該期間理應屬于開發商的逾期。訴訟實踐中，該類觀點是比較明確的。

3、工程主體質量經工程質量主管部門驗收通過，但約定規劃范圍內的基礎設施及公共配套設施未建設完畢。有關這一條的辨別是最模糊的，這也成了很多開發商打交房擦邊球的借口。但只要合同和開發商的廣告里及原始規劃里已經規定或約定的項目，開發商應該完成。如果因此造成購房人拒收的，也屬于開發商的逾期。逾期交房怎么要求賠償。現在的房屋買賣合同是房屋土地管理部門統一印制的合同文本，合同中關于交房期都有較為嚴格的具體規定，并且還有晚交房的懲罰性條款，比如在逾期若干天內要付違約金，逾期若干天內購房人有權退房，并要求發展商償付利息及支付雙倍定金等。

事實上，如果購房者遇到如上文提到的三種常見逾期交房違約情況，購房人均可拒絕收房，直至達到法定和約定交付條件為止。其次，因逾期給購房人造成的損失，可依據最高院關于商品房糾紛解釋的規定，要求開發商按照同類房屋租金標準予以賠償。最后，購房人還有合同解除權。當開發商逾期時，經催告后起三個月的合理期限仍未履行的，購房人有權解除合同;或未經催告，在一年內購房者仍有權解除合同。

二、何種情況下開發商可免責

情況一，因出現了法律規定的不可抗力或者當事人在合同里約定開發商可以免責的原因，并且開發商及時履行了告知義務，是不需要承擔逾期責任的。其中不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。在常先生的案例中，開發商把規劃部門延遲驗收作為不可抗力是值得商榷的。

情況二，是購房者違約在先，如提出一些原合同中沒有約定的特殊要求或沒能按時付款，致使開發商在合同約定的時間拒絕將符合交房條件的房屋交給購房者，這種情況開發商是不需要承擔逾期責任的。

情況三，如果是購房者主觀上認為房屋或小區的環境不具備交付的條件而拒絕收房，實際開發商已具備合同約定的交房條件，取得了《建筑工程竣工驗收備案表》，這種原因致使購房者延期收房，不能認為是開發商逾期交房。

以上所提及的都是有關逾期交房的法律知識，從中我們能知道購房過程中有多種情況表示逾期交房違約，但是也有上面所介紹的幾種情況說明開發商在當中沒有責任的，因此購房者在購房時要多加注意。如果您還遇到什么較為復雜的法律問題，歡迎來律霸網進行咨詢。