開發(fā)商隱性侵權(quán)大揭底購房者需要防范的五大陷阱

什么是隱性侵權(quán)?打個比方，如果你買了一雙皮鞋，結(jié)果發(fā)現(xiàn)是偽劣產(chǎn)品，剛穿幾天就壞了，這就是顯性侵權(quán)。如果某名牌皮鞋用大字打出了“買一送一”的廣告，當(dāng)你急匆匆跑去搶購的時候，卻發(fā)現(xiàn)原來是買一雙皮鞋送一雙鞋墊。一般消費者這時只會埋怨自己沒注意廣告上的小字，埋怨商家太過精明。實際上，這就是利用模糊廣告欺騙消費者的隱性侵權(quán)行為。

如今，隨著消費者越來越成熟，百貨商場里再打出“買一送一”就已經(jīng)沒有多大效用了。可在房地產(chǎn)市場上，消費者對隱性侵權(quán)的手法還不甚了了，難免吃虧。

層高縮水，層數(shù)見漲

某業(yè)內(nèi)人士提醒消費者，在樓書中宣傳層高2.8米以下的房子買不得。因為不少房子的實際層高都會低于其宣傳的數(shù)字，幅度從每層5厘米到10厘米不等，加上鋪地板等裝修工作的損耗，到手的房子就遠沒有樣板間那樣豁亮了。

不要小看這縮水了的幾厘米，對于一座高層樓房來說，每層少10厘米，就能“擠出”一層來。多出來的這一層，不管是租是售，開發(fā)商都能干賺一筆。對于住戶來說，少了10厘米可能根本看不出來，對生活也不會造成什么大的影響;看出來的業(yè)主，也不見得就愿意勞心費力地去向有關(guān)部門討說法。于是這類隱性侵權(quán)的做法越來越流行。

開發(fā)商占用面積也要交物業(yè)費

業(yè)主們可能光看到物業(yè)公司每個月來朝自己要錢了，有沒有想過自己也應(yīng)該向開發(fā)商或物業(yè)公司催討物業(yè)費呢?

律師表示，未售出面積和公攤面積不同，前者的產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商，物業(yè)費、水電費、供暖費、公共維修基金等也應(yīng)由開發(fā)商繳納。同樣，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商或物業(yè)公司的公共設(shè)施，也該由所有者掏錢。而現(xiàn)在的實際情況是，開發(fā)商自己組建的物業(yè)公司不會向開發(fā)商要錢，虧空的部分自然由業(yè)主們掏錢。

業(yè)內(nèi)人士透露，在物業(yè)費不變的情況下，由于一部分錢被用來填補空缺了，物業(yè)公司為節(jié)省成本，就難免會降低物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。如在維修中使用較便宜的材料，使用價格低廉的草籽等。最終受損的還是廣大業(yè)主。

利用公共設(shè)施盈利

小區(qū)里的公共設(shè)施是消費者買房時考慮的因素之一，草坪、停車場、會所等，都對營造舒適生活起了很大的作用，也是開發(fā)商前期宣傳的重點。然而，一些小區(qū)在業(yè)主入住之后，公共設(shè)施的非盈利性質(zhì)卻有所改變，不僅影響了業(yè)主的生活，也為開發(fā)商或物業(yè)公司帶來了額外的收入。

利用公共設(shè)施盈利的現(xiàn)象有：小區(qū)內(nèi)戶外廣告、電梯內(nèi)廣告、會所出租進行商業(yè)活動等。

某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售經(jīng)理表示，房產(chǎn)開發(fā)的周期長，不可控因素較多，開發(fā)商為了節(jié)約成本、使利潤最大化，不得已而改變原有規(guī)劃，這也是生存的需要。例如原來在小區(qū)里規(guī)劃有幼兒園，雖然知道蓋了一定賠錢，但有其他利益點的支撐，還不至于虧本;如果這些利益點忽然消失了，開發(fā)商就不得不修改規(guī)劃。“沒有人愿意欺騙別人，欺騙不是初衷”。

物業(yè)費用置換

目前，北京多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，缺乏組織的業(yè)主們也不會想到要去查物業(yè)公司的賬。每月開工資的物業(yè)工作人員有多少?實際在小區(qū)工作的工作人員又有多少?有多少人的工資不應(yīng)開在物業(yè)公司的賬上?賬目上的這些信息，都有可能揭露開發(fā)商或物業(yè)公司的隱性侵權(quán)行為。

職業(yè)經(jīng)理人高-平稱，北京的住宅市場上，大多數(shù)物業(yè)公司都是由開發(fā)商在前期成立的，聽命于開發(fā)商。對于不具備專業(yè)財務(wù)知識的普通業(yè)主來說，即使獲得了查賬的機會，也很難看出物業(yè)費里有哪些是虛報、亂報的。例如，有些開發(fā)商將非物業(yè)公司的工作人員的工資，以及車輛等費用算在了物業(yè)公司的賬上;還曾經(jīng)出現(xiàn)過重復(fù)計算工作人員工資的現(xiàn)象，賬面上顯示一個保安的工資為1200元，其實他真正領(lǐng)到的只有500元至600元。業(yè)主們的物業(yè)費就這樣被隱性挪用或侵吞了。

占用物業(yè)工作人員工時

比置換物業(yè)費用更為隱性的侵權(quán)活動，是占用物業(yè)人員工時。某業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商自己組建的物業(yè)公司，往往成了開發(fā)商為自己服務(wù)的專門班組。這些保安、清潔工、花匠等工作人員從物業(yè)公司開工資，掙的是業(yè)主們的物業(yè)費;卻常常被開發(fā)商叫去“免費”服務(wù)，無疑是侵害了消費者的利益。

高-平認為，很多開發(fā)商派生的物業(yè)公司不具備專業(yè)的服務(wù)素質(zhì)和服務(wù)意識，仍沿襲著開發(fā)商的“行政管制型”思路，尚未完成向“親和服務(wù)型”理念的轉(zhuǎn)變，因此在很大程度上成了開發(fā)商的“傀儡”，賬目不清，服務(wù)對象不清。這也是造成很多物業(yè)公司收費率逐年下降的原因之一。

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