購(gòu)房者怎么面對(duì)一房多賣

一房多售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將同一商品房重復(fù)銷售的行為，其實(shí)質(zhì)是一種欺詐行為。從權(quán)屬管理規(guī)定看，已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)登記過戶手續(xù)或合同登記備案的買受人將優(yōu)先獲得該房的所有權(quán)，而其他買受人只能依據(jù)買賣合同追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任。對(duì)于開發(fā)商存在的“一房二賣”行為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第八條?第(二)項(xiàng)：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任的規(guī)定。你可先與開發(fā)商協(xié)商解決，若協(xié)商不成，可通過兩種途徑維護(hù)你的合法權(quán)益：

1、若要求開發(fā)商繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，你應(yīng)先起訴開發(fā)商及劉某，請(qǐng)求確認(rèn)開發(fā)商與劉某簽訂的《商品房買賣合同》無效或撤銷其買賣合同;

2、購(gòu)房的目的若不能實(shí)現(xiàn)，你可將開發(fā)商起訴至法院，請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)問題，所謂優(yōu)先受償權(quán)，是指特種債權(quán)人基于法律規(guī)定，對(duì)債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)或特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的行使是有限制的。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條及第四條規(guī)定：消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人;建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。

買房時(shí)怎么防止一房多賣

為防止“一房多賣”現(xiàn)象，購(gòu)房者可以在簽訂買賣合同時(shí)雙方約定到的當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行預(yù)告登記。

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”?這一條規(guī)定的預(yù)告登記主要是限制賣方與買方簽約后再出售房屋并轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給第三人，但預(yù)告登記后，必須三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行過戶登記，否則預(yù)告登記自動(dòng)解除。

但是，預(yù)告登記需要雙方約定，不是強(qiáng)制性義務(wù)，如果賣方不同意進(jìn)行預(yù)告登記，買方的合法權(quán)益還是得不到保障。

對(duì)此，還有一個(gè)預(yù)防的辦法就是：買方可以在簽訂合同時(shí)把違約金數(shù)額約定的高一些。

定金罰則是雙倍返還定金，如果一套一百萬價(jià)格的房屋買方只交了一萬定金，賣方毀約時(shí)買方就只能要求退還一萬的定金并賠償一萬元損失，這樣并不能彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲的購(gòu)買損失。現(xiàn)在使用的版本如果在立約時(shí)雙方約定一個(gè)較高數(shù)額的違約金，即使出現(xiàn)出價(jià)更高的買方，賣方也會(huì)計(jì)算多獲取的差價(jià)低于違約金時(shí)，就不會(huì)違約進(jìn)行“一房二賣”了。

還有一個(gè)更為公平合理并且雙方都能接受的辦法，就是在合同的補(bǔ)充條款中把這一條違約責(zé)任修改為：一方違約時(shí)，違約方賠償守約方合同約定價(jià)格與違約時(shí)房屋市場(chǎng)價(jià)格的差價(jià)部分。這樣，如果房?jī)r(jià)上漲時(shí)賣方違約，就需賠償買方該房屋房?jī)r(jià)上漲的部份;同樣，房?jī)r(jià)下跌時(shí)買方違約，就需賠償賣方該房屋房?jī)r(jià)下跌的部分。如果這樣約定，無論動(dòng)蕩的房市價(jià)格如何漲跌，雙方都會(huì)考慮到違約的成本而不會(huì)輕易毀約，可以防范于未然，打消雙方簽約時(shí)的顧慮，從而維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則及交易的穩(wěn)定性。

購(gòu)房者怎么面對(duì)一房多賣?面對(duì)一方多賣的行為購(gòu)房者完全可以通過法律途徑來維權(quán)，雖然一時(shí)三刻解決不了問題但總是能幫助到你。面對(duì)一房多賣該怎么樣去處理或是如何避免一房多賣的問題發(fā)生，應(yīng)該要找專業(yè)律霸網(wǎng)律師幫助你。