逾期型交房糾紛指在雙方約定的交房期限屆滿，開發(fā)商卻因?yàn)樽陨淼呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制及施工進(jìn)度控制失控等種種原因沒有將符合交付使用條件的房屋交付給買受人的行為。如果開發(fā)商已經(jīng)逾期交房了，是否就一定承擔(dān)違約責(zé)任呢?對此，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)防控的重點(diǎn)：一是合理的財(cái)務(wù)安排;二是嚴(yán)格的施工進(jìn)度;三是巧妙的合同條款設(shè)計(jì)。

在合同條款設(shè)計(jì)上，一方面可以根據(jù)項(xiàng)目的整體開發(fā)計(jì)劃和施工進(jìn)度，分別制定不同區(qū)域的不同交房期限，避免項(xiàng)目內(nèi)所有商品房的交房期限“一刀切”，將逾期交房違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)盡可能的予以分散化解。同時對于交房期限的選擇，應(yīng)當(dāng)在綜合考慮公司自身的財(cái)務(wù)安排與項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃以及相關(guān)可變因素的前提下，盡可能合理留出相對寬裕的時間，以確保在交房期限來臨前確能完成項(xiàng)目內(nèi)所有的施工，包括綠化、景觀、現(xiàn)場清理等，同時應(yīng)盡可能確保在交房來臨之前，項(xiàng)目能夠竣工驗(yàn)收合格，并取得《商品房交付使用通知書》。

另一方面可以制定一些免責(zé)事由的條款，除地震、戰(zhàn)爭等這些不可抗力原因外，還可以另行約定其他的免責(zé)事由，如施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題時，開發(fā)商可以據(jù)實(shí)予以延期且無需承擔(dān)違約責(zé)任等類似條款。此時，如果出現(xiàn)了逾期交付的情形，開發(fā)商就可以以書面形式履行及時告知義務(wù)，而不用承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果沒有對逾期交房的違約金作出明確約定的，就按同地段同類房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算買受人的實(shí)際損失。

房子延期交房怎么維權(quán)

原則上開發(fā)商不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)依據(jù)合同約定進(jìn)行違約金賠償甚至解除合同的責(zé)任。開發(fā)商逾期交房，購房人權(quán)要求解除合同。按照相關(guān)司法解釋，開發(fā)商延期交房的，經(jīng)購房人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，購房人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。購房人在法律規(guī)定期限內(nèi)可以要求解除合同并要求退還房價(jià)款、利息并賠償損失。

當(dāng)然，我們也發(fā)現(xiàn)，很多開發(fā)商往往將市政施工作為不可抗力來推托自己的逾期交房責(zé)任，但是否構(gòu)成不可抗力，要根據(jù)具體情況來定。不可抗力是一項(xiàng)免責(zé)條款，是指合同簽訂后，發(fā)生了合同當(dāng)事人無法預(yù)見、無法避免、無法控制、無法克服的意外事件(如戰(zhàn)爭、車禍等)或自然災(zāi)害(如地震、火災(zāi)、水災(zāi)等)，以致合同當(dāng)事人不能依約履行職責(zé)或不能如期履行職責(zé)，發(fā)生意外事件或遭受自然災(zāi)害的一方可以免除履行職責(zé)的責(zé)任或推遲履行職責(zé)。如果開發(fā)商延遲交房的理由不屬于不可抗力，那么，購房人有權(quán)起訴解除合同或提起仲裁。法院訴訟時效自合同規(guī)定的交房之日起計(jì)算兩年，業(yè)主應(yīng)在此訴訟時效內(nèi)主張權(quán)利，協(xié)商不成的可以向法院起訴。

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