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寧波
認購協議書的效力如何
認購協議書的效力如何?
必須磋商說是指當事人之間一旦締結認購協議，雙方就負有在未來某個時候為達成買賣合同而進行磋商的義務，只要當事人為締結買賣合同進行了磋商，即履行了預約義務，而最終商品房預售合同是否締結成功則非其所問。
必須締約說則認為認購協議的效力就是締結商品房預售合同，故當事人僅僅為締結預售合同而進行磋商是不夠的，還必須成功締結本約，否則認購協議毫無意義。
如果認購協議內容尚不包括預售買賣合同主要內容，采用必須磋商說較為合理，因為此時雙方對買賣合同主要內容仍未達成共識，認購書只能約束雙方在約定時間內就訂立買賣合同盡到誠信義務的磋商，而難以約束其必須訂立買賣合同。
雙方經誠信磋商后難以達成一致的，任何一方不應視為違約;反之則可要求其承擔責任。如果認購書協議已包括買賣合同的主要內容，采用必須締約說較為合理。商品房認購書總是具有一定內容的，尤其是在雙方達成的協議已經大體上可以履行的情況下，即在商品房認購書已經具備了購房合同成立的條件時，就應該強制出售。
因此，只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經具備了購房合同的必要條件，開發商便負有為認購人保留預訂的商品房的義務。
如何簽訂房屋認購協議
1、簽訂認購書不是簽訂買賣合同的前置條件，它不是購買商品房的必經程序，盡量不與開發商簽定認購書;
2、盡量避免定金條款，可使用預付款性質的條款代替定金條款;
3、購房者不要與開發商約定預付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發商就要沒收認購金，不予退還;
4、購房者看房時通常會針對自己特別關注的點提出一些問題，開發商呢就會作出相應的答復，可以把開發商的答復寫入認購書。比如你選的這套房肯定不會挨著配電箱，您選的這個戶型不會挨著電梯;
5、將開發商或售樓人員介紹的優勢寫進認購書，比如售樓人員說了“您認購的這種D戶型都是朝南的”那么在認購書中可以寫上房屋的朝向是南;
6、不使用模糊概念，在認購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優惠價”“折扣價”等，而要準確到單價的具體數額;
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