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寧波
陽臺是否屬于公共部位
去年我購買了一套商品房，開發商在售房合同的附件《房屋平面圖》上標明廚房帶一個工作陽臺。交房后，我對這一工作陽臺進行了裝修。但幾個月后，開發商卻提出該工作陽臺是小區的消防通道，應是全體業主的共用部分，要求我拆除裝修并恢復原狀。請問，開發商的要求合法嗎?
要解決你的問題，首先要判斷這一工作陽臺的歸屬。在你手中持有的《房地產權證》的附圖中，如果記載了該部位為你所購買房屋的專有部位，且你在行使該部位權利時，沒有危及建筑物的安全，沒有損害其他業主的合法權益，則開發商無權要求你拆除裝修、恢復原狀。但是，如果該工作陽臺為小區業主的共用部位，根據《中華人民共和國物權法》第七十條規定，“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，即小區的共用部分屬于全體業主共有，對此部分面積開發商無權擅自處分。開發商將屬于全體業主共有的部位擅自轉讓，侵害了全體業主的利益，在法律上是無效的。在此種情況下，你與開發商之間的商品房預售合同中關于轉讓工作陽臺的部分無效，合同其他部分如出售房屋的位置、價格等約定仍然有效。此外，《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。所以，如果該工作陽臺是小區的共用部分，因此造成合同部分無效，你對所遭受的損失，可以要求開發商予以賠償
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