2010年12月21日，從鄭州高新區(qū)法院獲悉，一起《房屋買賣居間合同》糾紛案在該院審理完畢。原告婷婷訴稱：2009年7月，其決定通過居間人、即鄭州B房地產(chǎn)營銷公司(以下稱B公司)購買王某在鄭州中原路上的房屋一套。2009年7月25日，原告婷婷與B公司簽訂了《房屋買賣居間合同》，同時原告即付定金1000元。合同約定該商品房總價款、被告的居間中介傭金、代辦費等共計600000元;被告應(yīng)于合同簽訂后十個工作日內(nèi)陪同原告辦理正式的購房合同。后原告婷婷多次要求被告協(xié)助辦理正式的購房合同，但均遭被告拒絕。無奈，原告婷婷只好起訴法院，請求法院判令被告B公司履行《房屋買賣居間合同》第六條約定的督促義務(wù);并由被告支付違約金59000元。因A房地產(chǎn)營銷公司(以下稱A公司)是被告B公司的上級單位，所以，原告婷婷要求A、B兩公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

【審理】

被告A公司辯稱：原告婷婷認(rèn)可王圇圇是代表A公司在《房屋買賣合同》上簽的字，但原告婷婷未提供王圇圇具有A公司代理權(quán)的證據(jù)，A公司對王圇圇的行為沒有追認(rèn)，所以，《房屋買賣合同》中房屋買賣條款無效。原告婷婷要求被告A公司履行監(jiān)督B公司的義務(wù)，因買賣雙方未簽訂正式的買賣合同，被告無法履行監(jiān)督義務(wù)。另外，原告婷婷要求二被告A、B兩公司承擔(dān)連帶責(zé)任，但也無其他證據(jù)證明，所以，應(yīng)判決駁回原告的訴訟請求。

被告鄭州B公司辯稱，該公司未與原告簽訂合同，與本案無關(guān)，原告起訴該公司系訴訟主體錯誤。綜上，應(yīng)駁回原告對B公司的起訴。

鄭州高新區(qū)法院經(jīng)審理查明：2009年7月24日，原告向被告鄭州B公司交付定金1000元，用于購買鄭州中原路上的房屋一套，被告B公司作為居間人向原告出具了加蓋其財務(wù)專用章的收據(jù)一份，收款人是王圇圇，王圇圇收到該1000元定金后將該款交于被告A公司。2009年7月25日，原告與王圇圇簽訂《房屋買賣合同》一份;王圇圇代表A、B公司簽了名。但該《房屋買賣合同》未加蓋A、B公司印章。《房屋買賣合同》約定：原告購房需交納契稅、物業(yè)維修基金、印花稅、工本費、有線電視初裝費、測繪費、以及中介傭金、代辦費等總價款共計600000元;支付定金1000元，定金在乙方簽訂正式購房合同交納房款時沖抵房款;被告在合同簽訂后十個工作日內(nèi)陪同原告辦理正式購房合同，交付房款及相關(guān)費用，如任何一方違約，違約方每日應(yīng)向守約方支付合同約定的房屋總價款的千分之二違約金等。原告稱《房屋買賣合同》簽訂后，其多次要求被告協(xié)助辦理正式購房合同，但被告一直推托、拒絕，故原告訴至法院。

查明本案原因后，法院認(rèn)為，王圇圇以其本人名義在合同上代簽簽名，其沒有代理權(quán)，且事后未經(jīng)被代理人A、B公司的追認(rèn)，其行為無效，該行為對被代理人即賣方的A、B公司不發(fā)生法律效力。另依照《中華人民共和國合同法》之規(guī)定，合同內(nèi)容應(yīng)包括“當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所”等，該《房屋買賣合同》中卻缺少了“賣方”上述這些條款，所以合同內(nèi)容違反了《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，系無效合同;同時法院認(rèn)為，王圇圇在合同上代理A、B公司簽名的行為之所以違法，原因是，其一，王圇圇以其本人名義在合同上簽名后未加蓋A、B公司的印章，沒得到A、B公司的代理追認(rèn);其二，王圇圇屬于A公司下屬的另一分公司人員，與B公司不是同一分公司，所以，沒有證據(jù)證明A、B公司要他代理簽名。另外，簽訂《房屋買賣合同》時，原告未盡注意義務(wù)，對王圇圇的真實身份沒弄清就與他簽字，其對合同無效亦有過錯，所造成的損失應(yīng)自行承擔(dān)。綜上，原告的訴訟請求理由不當(dāng)，其提供的證據(jù)不力，對其訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(五)項、第六十一條、《中華人民共和國公司法》第十四條第一款、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款等規(guī)定，判決如下：

一、B公司應(yīng)是適格的民事訴訟主體

本案被告B公司在答辯中稱，原告起訴該公司系訴訟主體錯誤。這里說明一個問題，即參與民事訴訟的主體必須適格才合法。那么，B公司能否作為適格的民事訴訟主體吶?筆者認(rèn)為可以。要明確這個問題，首先應(yīng)明確何為訴訟主體。訴訟主體，是指具備訴訟主體條件的當(dāng)事人。根據(jù)刑事訴訟法規(guī)定，公安機關(guān)、人民檢察院和人民法院是進行刑事訴訟的國家機關(guān)。在刑事訴訟中，訴訟主體就是偵查機關(guān)、檢察機關(guān)、人民法院和自訴人、被告人、附帶民事訴訟原告人和被告人。根據(jù)行政訴訟法規(guī)定，行政訴訟主體是人民法院、國家行政機關(guān)和個人、法人或其他組織。本案屬于民事訴訟，所以訴訟主體自然指的是民事訴訟主體，民事訴訟主體是指參與民事訴訟活動的當(dāng)事人。在民事訴訟活動中，涉及的訴訟主體包括三個方面，一是主持審判活動的審判機關(guān)，即人民法院;二是訴訟當(dāng)事人，即參與訴訟活動的民事糾紛雙方的當(dāng)事人，也就是原告和被告，包括訴訟代理人(比如律師等);三是訴訟參與人，包括證人、鑒定人、翻譯、勘驗人等。

而適格的民事訴訟主體，也稱為正當(dāng)當(dāng)事人或者合格的當(dāng)事人，是指人民法院以外的訴訟當(dāng)事人，即第二類的訴訟當(dāng)事人。適格當(dāng)事人就具體的訴訟作為原告或者被告進行訴訟的權(quán)能，稱為訴訟實施權(quán)。B公司在本案作為居間人，當(dāng)然具有資格，屬于適格主體。所以，與第一被告有連帶關(guān)系。

二、未經(jīng)被代理人認(rèn)可的代理事項不具有法律效力

本案中，王圇圇是以其本人名義代理A、B公司在《房屋買賣居間合同》中簽的名，且事后未經(jīng)被代理人、即委托方A、B公司的追認(rèn)，所以，法院認(rèn)為王圇圇代簽的《房屋買賣合同》行為無效，其原因是他沒有代理權(quán)，代理A、B公司簽的名不發(fā)生法律效力。法院這樣判決，是有法律依據(jù)的，比如，我國《民法通則》第六十六條規(guī)定：“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。”這些規(guī)定非常清楚地說明兩個問題:一是代理民事活動時代理人必須在被代理人授權(quán)的范圍內(nèi)活動，如果超越了被代理人授權(quán)的范圍，事后，活動內(nèi)容必須經(jīng)被代理人確認(rèn)或同意，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任后果;二是被代理人如果明知代理人以被代理人名義實施民事行為而不提出疑問或不反對的，代理人代理的法律后果應(yīng)視為被代理人同意。拿本案來說，A、B公司對王圇圇代簽的《房屋買賣合同》沒有追認(rèn)，更沒有事前默認(rèn)，所以，王圇圇的簽字屬于未經(jīng)被代理人認(rèn)可的代理，不具有法律效力。

三、該案《房屋買賣合同》缺少合同的主要條款不合法

本案中，法院認(rèn)為，原、被告所訂《房屋買賣合同》系無效合同。那么，為何無效吶?原來是該《房屋買賣合同》中缺少賣方的“名稱或者姓名和住所”等條款。我國合同法的規(guī)定，合同條款是合同中明確雙方權(quán)利義務(wù)的具體條文，合同條款的總和就是合同的全部內(nèi)容。合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系除法律明確規(guī)定的以外，更多的需要合同條款加以確定。因此，在訂立合同時除應(yīng)當(dāng)盡量明確和細(xì)化合同條款內(nèi)容外，更要特別注重的是合同的主要條款，合同的主要條款是合同應(yīng)當(dāng)具備的條款，它決定著合同的類型，確定著當(dāng)事人各方權(quán)利義務(wù)的質(zhì)和量，處于相當(dāng)重要的地位。所以，欠缺主要條款是不符合法律規(guī)定的，為此，合同也就不能成立。

根據(jù)合同法的要求，合同主要的條款應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;2、標(biāo)的;3、數(shù)量和質(zhì)量;4、價款或酬金;5、履行期限、地點和方式;6、違約責(zé)任;7、解決爭議的方法。由于上述這些條款是法律規(guī)定的合同主要條款，所以，訂立書面合同時，必須具備這些條款，少一項就應(yīng)認(rèn)為合同不成立。如不然，也就體現(xiàn)不出法律的嚴(yán)肅性。