“商住兩用”房出售成本高

所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。

據(jù)了解，“商住兩用”項目與住宅房的區(qū)別主要體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)年限不同，配套設(shè)施不同，容積率及綠化、公共設(shè)施面積不同，安全級別不同，物業(yè)費、管理費以及轉(zhuǎn)讓契稅不同等問題上。比如，“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。對此，專業(yè)人士提醒：從投資置業(yè)的角度看，投資人出手這類物業(yè)或?qū)⒊袚薮蟮某鍪鄢杀尽?/p>

這種房子不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，且不能申請公積金貸款。這樣的房屋格局好，LOFT戶型，很受年輕人青睞，花1萬多元就可以把房子分成上下兩層，上面住人，下面活動、休閑等，非常方便。買30平方米相當于買60平方米，很劃算，但房子隔音效果不是很好。

“商住兩用”房生活成本高

商住兩用房之所以日漸火熱，究其原因還是不限購，不用看戶籍也不用看納稅證明。無論是置業(yè)者還是投資者，購置“商住兩用”項目雖然可以規(guī)避樓市限購政策，但是其中還是隱藏著一定的風險，在置業(yè)之前一定要謹慎考慮，綜合衡量。

首先商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。雖然很多商住兩用房在銷售時承諾是民用的水電費標準，但也是偷偷摸摸不敢寫入合同中，大部分“商住兩用”產(chǎn)品無法保障購房人按照住宅的標準繳納契稅、物業(yè)費、水電費，也就是表示購房者要承受較高的生活成本。

此外商住兩用房首付50%，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，貸款年限最多為10年。

其次，商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。

商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，非住宅項目一般不強制性要求設(shè)計配套服務設(shè)施，例如學校、商業(yè)、居委會等，也就是說不會被強制配套幼兒園、學校，醫(yī)療機構(gòu)以及相應的養(yǎng)老服務等。而這無形中造成了業(yè)主生活、學習上的不便。

目前大多數(shù)“商住兩用”項目都是酒店式公寓設(shè)計，一梯往往容納很多住戶，出入也很不方便，安全問題也值得擔憂。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚，有的反映光污染問題，很多商家晚上開的霓虹燈、廣告牌、射燈等很擾民。

“公寓房五證齊全，只是表面上的合法?！比珖f(xié)委員、山東經(jīng)濟學院教授郭*海認為，如果認真追究，圍繞居住設(shè)計的商業(yè)地產(chǎn)其實是在打政策的“擦邊球”，是開發(fā)商的一種營銷手段、廣告策略。有專業(yè)人士指出，這是一種開發(fā)商規(guī)避風險的行為，在上世紀90年代初，深圳寫字樓市場紅極一時，放量激增后，市場迅速低迷，很多已經(jīng)批復的商業(yè)物業(yè)被迫以商務公寓或酒店公寓的形式推出。

對于自由職業(yè)或者居家辦公者，選擇商住兩用房是要慎之又慎，因為這兩種人的主要購買目的還是住，選擇商住兩用勢必會受到“商”的干擾，并且很多公共部分的費用都要與“商”們平攤。

對于建筑材料來說，商業(yè)樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范要比住宅嚴格，但是對于商住兩用房，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，這也將是一個巨大的隱患。

以上內(nèi)容就是關(guān)于購買商住兩用房的兩大隱患，因此對于自由職業(yè)或者居家辦公者，選擇商住兩用房是要慎之又慎，因為這兩種人的主要購買目的還是住，一定要考慮清楚，只有明白了購買商住兩用房的問題，才能更好的做出購買選擇。