業主逾期交房買家索賠40萬

李先生有一套位于黃埔區的三房單位，2013年7月陳小姐看中該房，雙方通過中介達成購買意向，并簽訂了購房合同，約定房屋成交總價是180萬元，由買家承擔全部稅費，付款方式涂銷抵押后按揭付款，首付款是130萬元，按揭貸款50萬元，房屋交付使用時間為賣方收齊房款當天，賣方應交清收樓前發生的所有欠費及費用，如銀行貸款、水電、煤氣、管理費等。雙方約定在2014年2月前向房地產登記機構申請辦理產權登記，如果交易不成要支付成交價10%的違約金，如果逾期交房按總房款0.05%的標準支付違約金，如果不能按期取得房地產權屬證明辦理產權登記的，違約方支付總房款10%的違約金。而在辦理各項手續的時間上，則約定買方因在合同簽署后30日內辦理銀行按揭貸款，賣方收到定金后100日內自行向銀行辦理提前還貸手續。為了減少納稅金額，李先生和陳小姐又簽了一份《調整成交價格補充協議》來報低房屋交易價格，確認房子價格為130萬元，除了房價外，買方要一次性支付50萬元作為房屋裝修及家電設施的補償款，實際成交價仍為180萬元。

在隨后的交易過程中，陳小姐按期支付定金，辦理銀行按揭貸款，獲得銀行同貸書，不過李先生申請提前還貸后沒有按期到銀行辦理手續，直到2014年6月才辦好提前還款。辦理了房屋交易過戶登記后，直到2014年11月雙方才完成了交樓手續。因為逾期交房大半年，陳小姐將李先生告上了法庭，要求李先生支付從2014年2月到11月的延期交房違約金22萬多元(每日按總房款的0.05%計算)，延期辦理產權登記違約金18萬元(按總房款180萬元的10%計算)。

法院判決認為，陳小姐依約支付了定金、首期款，辦理銀行貸款，但李先生收取定金后沒有按照合同約定時間辦理提前還款，即使將李先生提前還清貸款的期限合理延長，其也應當在2014年2月前還清貸款并辦妥涂銷抵押，可見是因為李先生逾期未還清貸款的行為導致辦理產權登記的交易遞件手續延遲，李先生已經構成違約，應當要承擔延遲辦理產權登記的違約責任，而合同約定的交樓時間為交易遞件前一個月，即李先生應在2014年3月交樓，但直到2014年11月才交樓，李先生逾期交付房屋，也應當按合同承擔違約責任。不過，陳小姐沒有提供因李先生違約造成損失的證據，違約金約定亦屬過高，因此法院將違約金賠付標準調整為每日按已付房款的萬分之三支付，兩項違約金總價為10萬多元。

提醒：合同約定違約金過高可申請減少

業內人士表示，在二手房買賣過程中，辦理銀行按揭貸款的不確定性，使得雙方辦理手續的時間約定常常是模糊的時間段，交易雙方要保護自己的權益，也要特別留意這樣的約定。從本案例可見，雖然雙方在合同中約定了賠付標準，但法院判決最后是酌情降低了標準，因為根據《人民法院關于中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條的規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。李先生的案例中，雖然有違約，但最終雙方完成了交易過戶，陳小姐沒有提供實際損失的證據，所以出現違約金的調整。因此，需要提醒交易雙方的是，有些買家或賣家為保障自己的權益在合同約定的違約條款中，提出過高的賠付標準，但在實際糾紛中會根據實際損失來定奪，因此以合理主張權益更為合適。而合同雙方按約定履行自己的義務，像李先生這樣因逾期辦理提前還款而遭受損失，實在是得不償失。