一房二賣房屋歸屬

(一)若兩份合同都沒有辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實際履行的狀態，應當以簽訂在先的合同優先得到履行為優先履行判定標準。即哪一份合同簽訂的日期在前則能優先擁有房屋的產權，即先簽訂合同的一方可以優先獲得房屋的產權;

(二)兩份合同都沒有辦理登記，其中一份合同已將標的物房屋交付。其中一份合同得到實際履行，體現了賣房人的意愿，這種履行也是合法履行，這時，已經接房的一方就可以獲得房屋的產權，而不論簽訂合同的先后順序;

(三)兩份合同中一份已進行了過戶登記，另一份未作過戶登記，(不管房屋是交付了那一方)，那么已經登記的一方取得了房屋的產權。因房屋的過戶登記是物權變更范疇，按照物權優先于債權的原理，先辦理登記的，在所有程序上簽訂的合同都能被確認的效力，而未辦理登記的，只能選擇向賣房人要求賠償。

買方如何防范一房二賣風險

在購房過程中，買方要有風險防范意識，要以合理方法限制賣方違約的可能性。

1、交易時間越短越好

建議從簽訂合同到最終過戶交付，時間不要拖得太長，時間越長，發生變化的可能性越大，產生糾紛的可能性自然就增加了。

這里就要特別提醒一下，很多購買暫時未取得房產證的二手房，由于簽約到辦下原房主的房產證時間較長，等真能過戶時房價可能已大漲，經常會發生此類一房二賣的糾紛。這種情況下，要特別謹慎。

2、盡早辦理網簽。

簽訂二手房買賣合同后，應盡快辦理網簽手續，這樣可以避免賣方把房屋過戶給其他人。

3、盡早實際占有房屋

可能的話，將付一定款項后，即使暫時不能過戶，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子賣給其他人，往往不那么容易。

4、約定適當的違約金。

在合同中，最好約定適量的且有一定約束力和制裁力的定金或違約金條款，使對方在違約時成本增加。有些幾百萬的房產，定金或違約金才約定幾萬元，明顯沒有力度。

5、發生糾紛及時處理

發生糾紛，一定要及時處理，建議在第一時間帶齊資料找專業律師研究后分析，如果有認為有機會拿到房產，應及時起訴并申請財產保全，查封房產。如果律師認為沒機會拿到房產，也應盡快采取合理措施主張權利。

給賣方的忠告：一房二賣未必能占便宜

一房二賣，房主即使能成功把房產過戶給后來的買家，表面看達到了多拿到賣房款的目的。但卻未必是最終結果。

很多房主之所以明知違約還要一房多賣，無非是經過計算，就算賠前面買家合同中約定的違約金，也合算。但是愿意按合同支付違約金就真的能免除其他責任嗎?

按合同法規定，守約方在主張違約責任時，可以主張約定的違約金，但如果實際損失超出約定違約金，守約方可以主張實際損失。

房屋買賣合同中，房價上漲時由于賣方違約導致合同不能履行，經過適當舉證，房價上漲的數額是可以作為買方的實際損失主張的。也就是說，房主毀約轉賣多得的房款，可能要作為賠償款賠給不能得到房產的房主。這樣的判決，在各地已經不少見了。

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