一房二賣房屋歸屬

(一)若兩份合同都沒有辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。即哪一份合同簽訂的日期在前則能優(yōu)先擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，即先簽訂合同的一方可以優(yōu)先獲得房屋的產(chǎn)權(quán);

(二)兩份合同都沒有辦理登記，其中一份合同已將標(biāo)的物房屋交付。其中一份合同得到實(shí)際履行，體現(xiàn)了賣房人的意愿，這種履行也是合法履行，這時(shí)，已經(jīng)接房的一方就可以獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，而不論簽訂合同的先后順序;

(三)兩份合同中一份已進(jìn)行了過戶登記，另一份未作過戶登記，(不管房屋是交付了那一方)，那么已經(jīng)登記的一方取得了房屋的產(chǎn)權(quán)。因房屋的過戶登記是物權(quán)變更范疇，按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，先辦理登記的，在所有程序上簽訂的合同都能被確認(rèn)的效力，而未辦理登記的，只能選擇向賣房人要求賠償。

買方如何防范一房二賣風(fēng)險(xiǎn)

在購房過程中，買方要有風(fēng)險(xiǎn)防范意識，要以合理方法限制賣方違約的可能性。

1、交易時(shí)間越短越好

建議從簽訂合同到最終過戶交付，時(shí)間不要拖得太長，時(shí)間越長，發(fā)生變化的可能性越大，產(chǎn)生糾紛的可能性自然就增加了。

這里就要特別提醒一下，很多購買暫時(shí)未取得房產(chǎn)證的二手房，由于簽約到辦下原房主的房產(chǎn)證時(shí)間較長，等真能過戶時(shí)房價(jià)可能已大漲，經(jīng)常會(huì)發(fā)生此類一房二賣的糾紛。這種情況下，要特別謹(jǐn)慎。

2、盡早辦理網(wǎng)簽。

簽訂二手房買賣合同后，應(yīng)盡快辦理網(wǎng)簽手續(xù)，這樣可以避免賣方把房屋過戶給其他人。

3、盡早實(shí)際占有房屋

可能的話，將付一定款項(xiàng)后，即使暫時(shí)不能過戶，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子賣給其他人，往往不那么容易。

4、約定適當(dāng)?shù)倪`約金。

在合同中，最好約定適量的且有一定約束力和制裁力的定金或違約金條款，使對方在違約時(shí)成本增加。有些幾百萬的房產(chǎn)，定金或違約金才約定幾萬元，明顯沒有力度。

5、發(fā)生糾紛及時(shí)處理

發(fā)生糾紛，一定要及時(shí)處理，建議在第一時(shí)間帶齊資料找專業(yè)律師研究后分析，如果有認(rèn)為有機(jī)會(huì)拿到房產(chǎn)，應(yīng)及時(shí)起訴并申請財(cái)產(chǎn)保全，查封房產(chǎn)。如果律師認(rèn)為沒機(jī)會(huì)拿到房產(chǎn)，也應(yīng)盡快采取合理措施主張權(quán)利。

給賣方的忠告：一房二賣未必能占便宜

一房二賣，房主即使能成功把房產(chǎn)過戶給后來的買家，表面看達(dá)到了多拿到賣房款的目的。但卻未必是最終結(jié)果。

很多房主之所以明知違約還要一房多賣，無非是經(jīng)過計(jì)算，就算賠前面買家合同中約定的違約金，也合算。但是愿意按合同支付違約金就真的能免除其他責(zé)任嗎?

按合同法規(guī)定，守約方在主張違約責(zé)任時(shí)，可以主張約定的違約金，但如果實(shí)際損失超出約定違約金，守約方可以主張實(shí)際損失。

房屋買賣合同中，房價(jià)上漲時(shí)由于賣方違約導(dǎo)致合同不能履行，經(jīng)過適當(dāng)舉證，房價(jià)上漲的數(shù)額是可以作為買方的實(shí)際損失主張的。也就是說，房主毀約轉(zhuǎn)賣多得的房款，可能要作為賠償款賠給不能得到房產(chǎn)的房主。這樣的判決，在各地已經(jīng)不少見了。

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