一、對無權處分合同及《合同法》第51條的爭議現狀

(一)爭議現狀對無權處分這一問題及《合同法》51條的理解及重構，理論界的爭議一直存在。有學者認為第51條是無權處分行為效力的規定，有學者則認為該條是無權處分合同效力的規定;對無權處分合同的效力也形成了無效說、完全有效說和效力待定說，但這三種觀點也都有其反對者：無效說的反對者認為，無權處分不一定會損害權利人的利益，也有符合權利人利益的情形，而且在《合同法》分則中對、的規定就否定了無效說;完全有效說的反對者認為，無權處分合同相對人應區分善意與惡意，對于惡意相對人不宜對其適用完全有效說;效力待定說的反對者頗多，反對者們認為效力待定的情況下給予了權利人極大的確認合同效力的權利，不利于保護善意相對人，也不利于維護交易安全。B筆者贊同效力待定說反對者的觀點。無權處分合同的效力待定使得相對人處于不穩定狀態，其利益得不到保障，也不利于交易安全。立法應避免這種使當事人處于不穩定狀態的局面。

(二)對《合同法》第51條的理解從立法原意來看，第51條的基本邏輯應是：1、無權處分合同在成立后的效力狀態為效力待定;2、在事后經過權利人追認或無處分權人事后取得處分權的，該合同轉為有效合同，按照生效的規則，第三人與無處分權人之間應當正常履行該合同;3、不具備上述兩種情形之一的，該合同轉為無效。按此理解，加上第51條是規定在《合同法》第三章，合同的效力中，該條規定的是無權處分合同的效力，而非無權處分行為的效力。

二、無權處分合同效力對權利人、相對人及交易安全的影響

考慮到對權利人的保護、效力確定下對合同相對人的保護及交易安全的維護，對無權處分合同效力可以從以下幾種情況來分析：如果權利人對無權處分行為加以追認或者無處分權人事后取得了處分權，那么無權處分合同自然有效，合同相對人不用處于等待狀態，無處分權人有能力履行合同且可擔保原權利人不會對處分物提出權利，這樣對原權利人、無處分權人和相對人都有利。如果權利人未對無權處分行為加以追認或無處分權人事后也未取得處分，那么要區分合同相對人是善意還是惡意。善意即為不知道或不可能知道無處分權人沒有處分權，而惡意則為明知或應當知道。如果相對人是善意的，則相對人在符合一定條件的情況下可適用善意取得制度取得處分物。王*明教授認為，善意取得制度的適用以合同有效為前提。而崔*遠教授則認為其適用不以合同有效為前提，筆者同意崔*遠教授的觀點。因為，在這種情況下，無論合同有效與否，相對人都可根據善意取得制度取得處分物，只要其適用符合一定的條件。《合同法》的頒布不僅用立法的形式肯定了物權行為和行為的區別，而且《物權法》第106條和第108條還明確規定了善意取得制度。其中第106條規定了該制度適用的條件，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

而在這種情況下，依據物權法，原權利人有權向無處分權人請求賠償損失。這樣，相對人的利益得到了保證，而原權利人也可以通過賠償請求權獲得利益損失的補償。

因此，在這種情況下，不論合同是否有效，原權利人和相對人的利益都能得到保證。如果合同無效，兩者的利益也可以通過物權法得到保障。但從維護交易安全的角度去考慮，《合同法》宜規定這種情況下無權處分合同有效，而不是使合同效力處于待定狀態，不利于第三人權利的行使和利益的保護。

總之，應對房地產合作建房合同效力糾紛是一個復雜的過程，實踐證明，由具備一定和工作經驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經濟損失，有效地保障您的合法權益。律霸網為你提供專業的服務。