常見的二手房糾紛案件有哪些?

律師表示，二手房糾紛主要有這么幾種：

一是由于房地產(chǎn)政策變化導(dǎo)致價格波動引起的糾紛。當(dāng)利好政策出臺時，房價可能上漲，這時賣方違約的情形比較多，賣方通常會以未經(jīng)配偶或其他共有權(quán)人同意為由主張合同無效。當(dāng)限制政策出臺時，房價可能下跌，這時買方違約的情形較多，買方通常會以合同存在漏洞為由要求解除合同退房。

二是連環(huán)買賣引起的糾紛。對于改善需求家庭來講，需要把自己的房屋賣掉，用賣房的錢來購買新的房屋，當(dāng)自己賣房過程中發(fā)生問題，例如買方未能按時支付房款，導(dǎo)致自己在買房過程中會造成對賣方的遲延。但是由于賣房與買房沒有必然的因果關(guān)系，所以由于上家違約導(dǎo)致對下家的違約，難以向上家索賠。

三是共有人為轉(zhuǎn)移房產(chǎn)而引起的糾紛。離婚一方為了轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，或者繼承人一方為了多占有房產(chǎn)，而將房產(chǎn)出售。其他權(quán)利人以惡意串通為由主張合同無效。四是由于特殊性質(zhì)房屋，交易受到限制引發(fā)的糾紛。如經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房屋等特殊類型房屋，不能上市或者上市受到限制引起的糾紛。

遇到房產(chǎn)糾紛應(yīng)當(dāng)怎么辦?

二手房買賣交易程序比較復(fù)雜，歷時較長，糾紛在所難免。當(dāng)發(fā)生糾紛時，對于購房者來講，需要做兩件事，一是通過中介直接與對方積極協(xié)商解決，找到糾紛發(fā)生的原因，對于因誤會產(chǎn)生的糾紛要消除誤會;不要激化矛盾，盡量保證交易可以順利進(jìn)行。如果是政策原因?qū)е录m紛，可以在互諒互讓的基礎(chǔ)上與賣方協(xié)商變更合同或解除合同。二是保存好證據(jù)，當(dāng)然賣方毀約時，購房人也無須擔(dān)心，保存好雙方往來的通知函或協(xié)商記錄，積極運(yùn)用法律保護(hù)自身權(quán)益。及時找專業(yè)房地產(chǎn)律師咨詢，做好應(yīng)對方案，該調(diào)取的證據(jù)要進(jìn)行調(diào)取，為訴訟做好充分的準(zhǔn)備，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大。對于向房地產(chǎn)主管部門或公安部門投訴不是最好方法，上述部門很難介入民事糾紛，反而會耽誤時間。

哪些房子不能辦理按揭貸款?

針對這一問題，律師表示，在買房之前一定要了解清楚。不能貸款的房屋有：

(1)沒有房產(chǎn)證的;

(2)舊城改造內(nèi)的房屋;當(dāng)?shù)胤抗懿块T已經(jīng)封檔，不能辦理抵押登記;

(3)土地使用權(quán)已抵押的房屋;

(4)已經(jīng)被依法查封凍結(jié)的房屋。

貸款比較困難的房屋有：

(1)集體土地上的房屋;

(2)房齡很老的房屋，一般超過30年的房子就不能貸款了，有些甚至都屬于危房。

二手房買賣能繞開經(jīng)紀(jì)人嗎?

律師建議，買賣雙方最好不要繞開經(jīng)紀(jì)人。接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的房源信息，繞過他就違反了誠實信用的原則。(1)經(jīng)紀(jì)人為購房者提供房源信息是最大的價值體現(xiàn)，既然接受了服務(wù)就應(yīng)支付費(fèi)用;(2)買賣雙方非專業(yè)人士，對貸款銀行、過戶部門、稅務(wù)部門的工作流程及整個購房流程都不了解，會導(dǎo)致辦理時間拉長;(3)雙方缺乏基本的信任，會由于一些小的分歧而引發(fā)大的矛盾，而如果有經(jīng)紀(jì)人從中斡旋，能化解矛盾。選擇經(jīng)紀(jì)公司與選擇律師一樣。要選擇相對大一些公司，大公司業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)相對完備，合同版本相對完善。還要注重選擇經(jīng)紀(jì)人，要選擇工作經(jīng)驗相對豐富的經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)。