案例介紹：海口的王先生買房2年了，至今仍沒(méi)拿到房產(chǎn)證。他認(rèn)為開發(fā)商違約，并告到海口仲裁委，要求賠償未按合同交付房子違約金7920元及逾期辦理房產(chǎn)證違約金8881元。但開發(fā)商認(rèn)為，房子鑰匙你都拿到手了，難道房子還不算交付?所以不存在違約問(wèn)題。

海口仲裁委近日裁定，未按要求交房當(dāng)然違約。但由于沒(méi)有合同約定，也沒(méi)有法律依據(jù)。王先生的違約交付必須賠償要求，最終未獲支持。

今年3月，王先生向海口仲裁委提交的申請(qǐng)書稱：2002年，他和海口一家房地產(chǎn)公司簽合同，決定購(gòu)買由其開發(fā)的一套住宅。雙方約定：開發(fā)商應(yīng)于2003年5月30日前，將驗(yàn)收合格的房屋交付其使用，隨后90天內(nèi)，辦理好房產(chǎn)證。合同簽訂后，王先生拿出自己的所有積蓄，交完了房款。但時(shí)至今年3月31日，開發(fā)商仍未取得驗(yàn)收合格證，亦未辦好房產(chǎn)證。

王先生認(rèn)為，作為房屋開發(fā)商，在明知自己違約的情況下，沒(méi)有積極向他作出合理解釋，說(shuō)明違約的原因及應(yīng)采取的補(bǔ)救措施，故要求其賠償違約金。

開發(fā)商在答辯書中強(qiáng)調(diào)，合同明確約定，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。實(shí)際上，他們已于2003年6月17日將房屋交付王先生使用，就表明他已放棄了約定的拒絕交房的權(quán)利。在已經(jīng)交房2年后，王先生仍要求交付違約金，無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)。

同樣，合同也并沒(méi)有約定辦理房產(chǎn)證的具體時(shí)間，也沒(méi)有約定出賣人違反此款的責(zé)任。如因出賣人的責(zé)任，導(dǎo)致買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)證，也只有在退房的前提下，才給予1%的賠償。如不退房，什么也不可能得到。

海口仲裁委經(jīng)過(guò)審理后認(rèn)為，依合同約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)于2003年5月31日前將王先生所購(gòu)房屋交其使用，但房地產(chǎn)公司實(shí)際交付時(shí)間為2003年6月15日，逾期15天，屬違約行為。而且房地產(chǎn)公司未按時(shí)辦理房產(chǎn)證，亦違反了合同的約定。依據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)向王先生支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金8881元。

仲裁庭同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)公司未按合同約定的房屋交付條件交付房屋，也未將辦理權(quán)屬登記的相關(guān)資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，同樣違約。但因沒(méi)有合同的約定，也沒(méi)有法律依據(jù)，王先生關(guān)于違約金的請(qǐng)求，仲裁庭不予認(rèn)可。

海南法律界人士認(rèn)為，商品房買賣合同通常對(duì)出賣人逾期交房的違約責(zé)任作了明確約定，但對(duì)商品房怎樣才算交付使用則沒(méi)有具體約定，日常生活中，買賣雙方往往對(duì)此存在不同理解而引發(fā)爭(zhēng)議。

本案中，出賣人認(rèn)為“房屋的交付使用”就是交鑰匙，作為購(gòu)房人則認(rèn)為“房屋交付使用”不僅包括領(lǐng)鑰匙，接受經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋，還包括取得房屋所有權(quán)證書。

為了避免此類糾紛產(chǎn)生，購(gòu)房者最好在合同條款中對(duì)交付使用的條件明確約定，指出只有完全符合交付條件后才算是正式交付，否則出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。同時(shí)也可以約定出賣人交付未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。購(gòu)房者在簽訂合同的過(guò)程中如能這樣約定，無(wú)論出賣人逾期交房或交付未經(jīng)驗(yàn)收的房屋均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。