案例

開發商“一房二賣”，業主拿房兩年卻拿不到房產證

2010年4月，孫先生購買了某房地產開發公司開發的位于某市的商業廣場三套商鋪，并與其簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定三套商鋪合計436.4萬元，孫先生一次性付清總價款。開發商應于2011年10月31日前將這三套商鋪交付給孫先生使用，且由房地產開發公司為孫先生代辦房屋所有權證。其中，《商品房購買合同》的第十三條第六項約定，合同簽訂起30天內，由房地產開發公司負責辦理備案登記。

2011年3月，孫先生將三套房款總計436.4萬元支付給了開發商。11月，孫先生又向開發商繳納了三套商鋪的配套費、維修基金、產權登記的契稅等18.8萬元。12月1日開發商將該房屋交付給了孫先生。拿房后，孫先生便立刻對三套商鋪進行了裝修并使用至今。

然而讓孫先生感到不安的是，盡管自己時不時催促，開發商一直未將房產證交給自己。到了2014年4月，孫先生發現了端倪。“開發商的工作人員無意當中說漏嘴了，我這才知道，原來開發商2013年年底，又將我這三套商鋪賣給了另外一個購房人鄭先生。我買這三套商鋪花了436.4萬，可是鄭先生購買的價格不到300萬，比我便宜100多萬。”孫先生感到非常憤怒，而且開發商與鄭先生簽訂的是《商品房買賣合同》，同時對三份《商品房買賣合同》進行了登記備案。

為此，孫先生向法院起訴，請求確認被告某開發商與被告鄭先生簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告孫先生與被告某開發商簽訂的《商品房購買合同》有效。

觀點

孫先生的購房合同有效，購房者可索要雙倍已付購房款

這個案例中，最大的爭議就是這兩份合同到底哪一份是有效合同。律師表示，商品房買賣合同審理中涉及物權、債權以及二者交叉的問題，適用法律較為復雜。

這個案例是非常典型的一房二賣。一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條有明確規定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

在這個案例中，首先，開發商已經將商鋪交付給了孫先生，并且孫先生已經是商鋪的實際使用者。第二，孫先生按照合同已將全部房款甚至契稅等錢款全額支付給了房地產開發公司。第三，孫先生購房時間早于鄭先生，房款也高于鄭先生。“這表明買受人也就是孫先生已全部履行了自己的義務，對已完成的交易予以保護。”律師表示，因此應該認定孫先生的《商品房購買合同》是有效合同。