霸王條款一:對(duì)虛假宣傳不擔(dān)責(zé)

如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，甲方(開(kāi)發(fā)商)在本合同簽訂之前對(duì)本房屋及本房屋的相關(guān)事項(xiàng)以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請(qǐng)，不具有要約效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同及附件明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。凡在簽約之前買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方通過(guò)口頭、書(shū)面及其他形式(包括口頭講解、廣告、沙盤(pán)等)所表達(dá)和提供的信息都不再作為確定雙方義務(wù)的依據(jù)。

點(diǎn)評(píng)：工商部門(mén)表示，此條款違反了《合同法》及《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。目前一些商品房經(jīng)銷(xiāo)企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中做不實(shí)宣傳，并利用法律術(shù)語(yǔ)玩文字游戲，混淆要約和要約邀請(qǐng)的法律概念，為自己推脫責(zé)任。

分析：新版的《中華人民共和國(guó)廣告法》已于今年9月1日起執(zhí)行，其中第二十八條：廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，構(gòu)成虛假?gòu)V告。如在購(gòu)房中遇到此種情況可向當(dāng)?shù)毓ど滩块T(mén)進(jìn)行投訴，以此來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

霸王條款二:違約金、定金兩者如何取舍由開(kāi)發(fā)商規(guī)定

某《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》規(guī)定，乙方(購(gòu)房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準(zhǔn)，甲方(開(kāi)發(fā)商)有權(quán)要求乙方在15日內(nèi)一次性補(bǔ)清應(yīng)交款項(xiàng)，否則視為乙方違約，甲方有權(quán)解除本契約，并在本契約解除后30日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時(shí)按房款的10%向甲方支付賠償金。

點(diǎn)評(píng)：不難看出，此項(xiàng)霸王條款違反了合同法中"當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款"的規(guī)定。根據(jù)上述合同的內(nèi)容理解，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人違約的情況下，既可以沒(méi)收定金，又可以收取10%的違約金。

分析：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。但是《合同法》中規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事人只能在定金、違約金、賠償金三種賠償方式中取其一。

霸王條款三:利用格式條款強(qiáng)制轉(zhuǎn)嫁

如某樓盤(pán)《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，合同附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容如有沖突，以本附件內(nèi)容為準(zhǔn)。這意味著開(kāi)發(fā)商能夠依據(jù)自行設(shè)定的格式合同排斥非格式合同。舉個(gè)案例：“簽約時(shí)說(shuō)是4月份交房，沒(méi)想到提前竣工，開(kāi)發(fā)商要求5日內(nèi)辦理入住手續(xù)，這給在外出差的張先生來(lái)了個(gè)措手不及。開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充條款中稱(chēng)，5日后，無(wú)論張先生是否辦理了入住手續(xù)，所有相關(guān)費(fèi)用都由他來(lái)承擔(dān)。”

點(diǎn)評(píng)：補(bǔ)充條款違反了《合同法》，將自己的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。《合同法》中規(guī)定，當(dāng)事人可以拒絕對(duì)方提前履行合同，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。開(kāi)發(fā)商提前履行合同給當(dāng)事人增加的費(fèi)用，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)。

分析：根據(jù)合同法的規(guī)定，格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。如果附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容中的非格式條款相沖突的，應(yīng)以非格式條款為準(zhǔn)。

霸王條款四：業(yè)主共有部分歸開(kāi)發(fā)商所有

如一家地產(chǎn)商的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車(chē)位，全部歸出賣(mài)人，出賣(mài)人有權(quán)出售、出租，對(duì)此購(gòu)房者無(wú)權(quán)干涉。

點(diǎn)評(píng)：按照物權(quán)法的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。該地產(chǎn)商在合同里將小區(qū)道路及車(chē)位權(quán)利規(guī)定給自己的條款是違法的。

分析：《物權(quán)法》中規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。將全部業(yè)主共有權(quán)益無(wú)效贈(zèng)與他人，以此作為商品房銷(xiāo)售中的促銷(xiāo)手段，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。

霸王條款五：雙方違約金比例不公平

在有的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商提到，如果逾期交付商品房，按每拖延一天10元計(jì)算，向乙方(消費(fèi)者)支付違約金，而如果乙方(消費(fèi)者)逾期付款，則按每天20元向甲方(開(kāi)發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金。

點(diǎn)評(píng)：依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。在上述合同中卻規(guī)定，購(gòu)房人逾期履行義務(wù)每天支付違約金20元，而出賣(mài)方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。

分析：此條款違反了《合同法》中當(dāng)事人應(yīng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定。對(duì)雙方承擔(dān)的違約責(zé)任作出不平等的規(guī)定，加重了消費(fèi)者的責(zé)任。

如何應(yīng)對(duì)購(gòu)房合同中的"霸王條款"?

要避免"霸王"合同，小編建議購(gòu)房者在簽訂合同前要做足功課，了解常見(jiàn)的霸王條款，總的來(lái)說(shuō)要注意以下幾點(diǎn):

一、合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國(guó)合同法》依法確立了"平等原則"、"公平原則"、"誠(chéng)實(shí)信用原則"，這些原則是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則，是避免"霸王"合同發(fā)生的第一步。

二、購(gòu)房者一定要學(xué)會(huì)理性購(gòu)房。

三、購(gòu)房者一定要有強(qiáng)烈的合同意識(shí)，在簽訂合同前要了解一些購(gòu)房法律知識(shí)，一定要先看合同條款，仔細(xì)審閱合同中的每個(gè)條款，要據(jù)理力爭(zhēng)。

四、如果購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房知識(shí)欠缺，可以參考相關(guān)的購(gòu)房指南，或請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士、房地產(chǎn)律師陪同選房購(gòu)房，以此提高自己的"反霸"能力。