一房二賣法律效力

關于“一房二賣”，應視情況而分別處理：

1、在房屋尚未交付的情況下，已經辦理房產過戶登記手續的購房人擁有房屋所有權。根據《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。由此可知房屋的過戶登記屬于物權的變更，所以辦理了房屋過戶登記手續的買受人就擁有了該房屋的所有權，成為房屋產權人。

2、兩個購房人均未辦理房屋過戶登記手續，且房屋尚未交付，房屋所有權應歸已經辦理不動產預告登記手續的購房人所有。根據我國《物權法》第二十條第一款規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

3、如果賣房人所簽的兩份合同均未辦理登記手續，那么先行轉移占有房屋的購房人擁有房屋所有權。因為依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。由此可見先行合法占有房屋具有公示與公信作用。其中的一份合同得到了實際履行，體現了賣房人的意愿，這種履行是合法履行，我們應當遵守合同的實際履行原則，維護已完成的交易。

4、兩份合同均未辦理過戶登記和預告登記手續，且標的房屋尚未交付，那么預先支付房屋價款的購房人應該擁有房屋所有權。因為預先支付房屋對價就意味著履行了房屋買賣合同，因此履行了合同義務的購房人，應該擁有爭議房屋的所有權。這樣既可以維護正常的市場秩序，促進合同的善意履行，同時也能維護當事人的合法權益。

5、一份合同在先已經辦理商品房過戶登記手續，一份合同在后交付了標的物房屋。那么已經辦理商品房過戶登記手續的購房人應該擁有房屋所有權。依據物權公示性及對抗性原理，對于已登記的房屋所有權應被認定為合同已經得到實際履行，不管房屋是否交付，將都無法對抗已經辦理房屋登記手續的合同的效力。

6、還有一種情況是，一份合同在先，且房產已實際交付使用，但未辦理商品房過戶登記手續，另一份合同在后，未實際交付房屋，但辦理了商品房過戶登記手續。依然應該確認已經辦理商品房過戶登記手續的購房人擁有房屋所有權。已經登記的不動產物權，具有對抗相對人的請求權，以及對抗第三人的支配權的性質，即未辦理登記的前買受人無法依據所謂的“物權請求權”主張后買受人返還房屋并承擔“侵權”責任，只能依據其享有的債權請求出賣人承擔違約責任。

7、如果上述所列的幾種情況均未發生，則簽約在先的買受人擁有房屋所有權。根據公平、誠實信用的民事行為基本原則，兩份合同均處于未實際履行的狀態，應當以簽訂在先的合同優先得到履行，而合同未得到履行的一方購房人可以從賣房人處得到違約賠償來補救合同未實際履行所產生的后果。

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