一、什么是借名買房

自限購政策施行之后，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產中心進行交易過戶。在此情況下，個別購房者采用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付。

購房合同由出名人簽署，購房款由借名人支付，房子由借名人居住使用。在物權登記的角度，出名人是房屋的法律權利人，即產權人。借名人出資卻不是登記的產權人。出現是使用人和產權人分離的情況。

二、借名買房的法律風險

1、對出名人的主要法律風險：

a、根據北京的限購政策，部分有購房需求的人失去了購房資格;

b、出名人名下登記了房屋，被取消經濟適用房資格;

c、貸款買房情況下，借名人不按時償還貸款，出名人還覺得虧，不還影響自己信用記錄;

d、其他風險

2、對借名人的主要法律風險：

a、因為出名人是房產權利登記人，其可以去房管部門掛失房產證，隨后將房屋抵押;

b、出名人在掛失房產證后將房屋出賣;

c、出名人欠有債務，房屋被債權人訴訟后，被法院查封等司法措施;

d、出名人離婚，房屋算共同財產被分割;

e、出名人死亡，房屋算遺產被繼承。

三、借名買房借名人死亡怎么處理

1、出名人如何要回房產呢?

這個情況要具體分析，當雙方借名買房是政策性保障用房時，和借名人無法滿足過戶條件時候，出名人還是可以要回房產的。

如何去做?

首先，必須通過法院訴訟。只有經過法院生效的裁判文書確定，才能真正的將房產要回來，真正的成為名副其實的產權人。

其次，很多出名人，認為既然房屋產權登記是我，那么我起訴至法院要求借名人騰退房屋或者要求對方返還房屋。其實不然，這樣的訴訟策略十有八九會敗訴，而且出名人會將自己陷入長期的，無謂的法院訴訟程序中，曾經有一個當事人歷時三年經過一審、二審、再審還是敗訴，就是因為他堅信起訴返還房屋，事實，證據都一樣，但訴訟策略失敗了，所以導致不能達到起訴目的。

最后，需要找專業的，有經驗的房產律師根據雙方的證據情況，來確定能夠取得訴訟目的的起訴策略。專業的事要給專業的人來做。

2、出名人取得了房屋所有權，實際購買人怎么挽回自己在借名買房中的損失?

借名買房，出名人只是出了名而沒有出錢。那法院一旦認定雙方簽署的借名買房協議無效，將房子判給出名人，那借名人不就是錢房兩空?

首先，借名人一定要拿出借名買房的書面協議，出資證明，居住證明來證實雙方的確是借名的買房的事實。如果沒有這些證據，被法院認定為借款，債權債務關系，那就無從談起損失的問題了。

其次、當證實了借名買房的事實后，是考驗要求出名人返還房款并賠償損失的。曾經有法院支持出名人賠償二百多萬、三百多萬的損失案例。

雖然借名買房協議被認定為無效合同，但法院會考慮到借名人支付了全部購房款，并根據雙方過錯情況來認定損失承擔。

3、借名人應該如何要回房產呢?

首先，如果借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院一般是不予支持的。

其次，借名人必須掌握雙方書面協議及出資證明和居住情況的證明。

四、借名買房糾紛法院處理的一般情況

根據房屋的性質及證據情況，法院會有如下兩種判決：

1、出名人取得房屋所有權----既出名人要回了房產

這個情況大多發生在政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋借名買房中。眾所周知，政策性保障住房在性質上屬于向低收入困難家庭出售的具有保障性質的住房，與市場上任意交易的商品房有本質的不同。對于購買人是否具備購買資格具有嚴格的審查和公示程序，在限制上市交易期間屬于限制流通物。如果允許未取得政策性保障住房資格的當事人受讓購買資格，即與國家制定和推行的保障性住房的政策目的相悖，也損害了廣大潛在符合購買保障性質住房的群眾的利益。不符合條件的人購買或使用政策性保障住房，客觀上損害了其他符合購買資格的人的購買權，是損害社會公共利益的行為，因此法院會認定雙方針對經適房的借名買房協議是的無效的。

所以在此種情況中，雙方發生糾紛，訴訟至法院的時候，法院一般會判決借名買房協議無效，房屋由出名人所有。

2、借名人取得房屋所有權----既借名人變成了房屋產權登記人

這個情況發生在拆遷安置用房、商品房或者單位房改房的借名買房中。2010年9月29日，中國政府網站公布了“國十條”，其中對于“購買首套住房首付款比例調整到30及以上”、“暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。”隨后京十二條更加嚴格，對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民，暫停發放購買住房貸款。自本通知發布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。2011年“京15條”中規定，外地人購房需要提供連續5年以上社?；蛘呒{稅證明。種種限制，讓很多來京打工、生活的“外地人”沒辦法、沒資格買房，這時候親戚、朋友的購房資格就成為雙方借名買房的基礎。

這種情況下，因為所購房屋沒有國家政策性福利性質，法院在查明借名買房的事實后，一般會認定借名買房的事實。

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