關(guān)于解約

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條，出賣人逾期交房，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求解除合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。

舉個(gè)例子來說，就是如果合同約定2005年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2005年1月10日還沒有交房，于是您作為購(gòu)房者就可以開始行使催告權(quán)，可以給開發(fā)商寫一封信：“xxx公司(開發(fā)商的名稱)，按照約定，貴司應(yīng)于2005年1月1日交房，至今仍未交付，特此催告。”一定要使用掛號(hào)信。

這樣，如果“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)”也就是2005年5月1日前開發(fā)商還沒有交房，您就可以登門要求開發(fā)商解除合同了。如果開發(fā)商不同意，您可以向法院起訴，法院應(yīng)當(dāng)支持。

有一個(gè)需要注意的問題是：這個(gè)催告之后解除合同的權(quán)利需要在1年之內(nèi)行使，也就是如果您一封信也沒有發(fā)，或者說是沒有任何證據(jù)可以證明您發(fā)了信，那么過了2006年1月1日，您就再也不能依據(jù)這條規(guī)定要求解除合同了。

還有一個(gè)需要注意的地方是：這條規(guī)定的最后一條是“但當(dāng)事人另有約定的除外”，因此如果想保留這項(xiàng)權(quán)利，您在簽訂合同的時(shí)候一定不要“另有約定”。

關(guān)于索賠

索賠的前提是購(gòu)房合同中明確約定賠償數(shù)額或計(jì)算方法。曾經(jīng)有這樣的案例：合同約定2004年12月1日交房，可是直到2005年10月27日，開發(fā)商才通知業(yè)主辦理人住手續(xù)。合同的違約賠償條款約定：“除不可抗力外，違約金的支付時(shí)間自契約約定房屋交付之日第二日起至實(shí)際交付之日止，每延期一日按客戶己經(jīng)支付房?jī)r(jià)金額的萬分之三賠償。”最終業(yè)主獲得了逾期交房的違約金共計(jì)327，765元。

如果沒有約定怎么辦?根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

關(guān)于不可抗力

這里還需要注意的一個(gè)詞語是“不可抗力”，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)“不可抗力”，您就不能解除合同，開發(fā)商也無需支付違約金。按照我國(guó)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免或不能克服的客觀情況，但是并沒有明確到底什么情況可以算作不可抗力，具體的內(nèi)容需要通過《購(gòu)房合同》約定。開發(fā)商為了減輕自己的責(zé)任，往往會(huì)在合同中擴(kuò)大“不可抗力”的范圍。