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寧波
委托賣房反悔需要承擔違約責任嗎
王女士為賣房與中介公司簽訂了協議，約定中介公司為王女士房屋買賣獨家委托服務提供者，中介公司向王女士提供委托保證金。在委托期間，王女士解除協議，并退還了保證金。后王女士通過其他中介公司售出房屋。中介公司以王女士違約為由提起訴訟，索賠7萬元。
中介公司訴稱，2015年，我公司與王女士簽訂《房屋出售委托登記表》，我公司為其提供房屋買賣的獨家居間服務，委托期限為4個月。雙方約定我公司支付王女士委托保證金1000元，房屋委托出售價格不低于350萬元。出售人在委托期限內擅自終止本委托或委托他人代理出售房屋，應按本協議委托出售價格的2%向我公司支付違約金。協議簽訂后，我公司積極為王女士提供居間服務，但其在委托期限內通過其他公司將房屋出售，違反了雙方約定。要求判令王女士支付違約金7萬元。
王女士辯稱，簽訂合同時，業務員跟我說是服務協議，沒有跟我說有違約金，我是當成委托書簽的。該協議是格式合同，對方公司沒有就第九條違約條款向我作出說明，應屬于無效條款。后我已將1000元退還該公司并送達解除通知，雙方合同已經解除。故不同意中介公司的訴訟請求。
法院經審理認為，王女士與中介公司簽訂協議，委托該公司獨家代理出售其名下房屋。在上述協議文件中，對王女士所應承擔的義務、責任，中介公司以加重字體打印提示，足以引起王女士的注意，公司盡到了相應的提示義務，故該條款應屬有效。王女士的行為違反了雙方關于在委托期限內不得擅自終止協議或委托他人出售房屋的約定，應當承擔相應的違約賠償責任。關于違約金數額，法院綜合考慮王女士的主張以及中介公司的實際損失，對違約金數額給予酌減。最終法院判決：王女士賠償中介公司違約金人民幣15000元。
【分析】
合同是確立雙方權利義務關系的依據，依法成立即具有法律效力，雙方均應遵照合同約定履行，否則將承擔違約責任。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其權利的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
本案中，王女士與中介公司自愿簽訂了協議，明確約定王女士負有在委托期限內不得擅自終止協議或委托他人代理出售房屋之義務，并明確約定了違約責任，上述義務中介公司均以加重字體打印提示，足以引起王女士的注意，公司盡到了相應的提示義務，該格式條款應屬有效。王女士應當承擔相應的違約責任。就違約金的數額而言，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。故法院依據王女士的請求，并綜合考慮中介公司的實際損失，最終酌定違約金數額為15000元。
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