區(qū)別一、新手問面積?內行問公攤

在詢問房屋的面積時，新手的問法直截了當：房子有多大？

內行人則明確房屋面積是建筑面積還是套內建筑面積？建筑面積包含公攤面積，而套內建筑面積不包含。也可以換一種問法，“房子的公攤是多少？”一般公攤面積越小，實際使用面積就是越大，也就是得房率越高。

區(qū)別二、新手問使用年限?內行人問拿地時間

新手們都知道有個土地使用年限，住宅一般為70年，公寓一般為40年。

內行們卻要問的更深一點，例如“土地是否被囤積？囤積了多少年？”了解實際擁有的土地使用年限。

區(qū)別三、新手問配套規(guī)劃?行內人私下考察

買房人一般看中一套房子，會問周圍的配套規(guī)劃，這點新手行內人都一樣。售樓員們往往大肆吹噓一些遠景規(guī)劃：以后有地鐵經過、有商圈崛起、會修高架橋、濕地公園等等。新手一般局限在聽售樓員“淺談則止”，內行人則會私下查看是否屬實，深究“會不會有變數(shù)、有無文件下達、具體什么時候實現(xiàn)等問題”。

對于一些現(xiàn)有配套，內行人也十分注意，如果售樓員說離公交站、某商圈很近，幾步路就到了，那么行內人一定要實地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交會一一去核實，一點也不嫌麻煩。還會問問周圍的居民，實際的住房感受，多方打聽免得日后后悔。

區(qū)別四、新手問價格?內行人問差價

新手一般詢問看中房子的價格，而內行人會多方打聽不同朝向、不同樓層房子的差價和原因。營銷中心售樓員不會主動告訴你房子的差價，需要自己“層層深入”細細打聽，不同樓層價格相差幾十元，越高越貴，主動詢問售樓員計算不同樓層需付的價格。

區(qū)別五、新手問物業(yè)費?內行人問物業(yè)歸屬

新手一般會問物業(yè)管理費多少？售樓員可能直接跟你說**元/㎡每月。但內行人則會問：“這個是第一年促銷的費用，還是一直這個價？”，而且一定要問“物業(yè)公司是跟你們一起的還是外聘的？”這點很重要。

一般最好選用物業(yè)公司歸屬于開發(fā)商的樓盤，例如萬-科、保-利的樓盤都是自己的物業(yè)公司。有的開發(fā)商建完房子三五年后無影無蹤，出了問題外聘的物業(yè)公司也找不到開發(fā)商，那么后期會帶來很多麻煩。

區(qū)別六、新手看戶型圖?內行人看總平面圖

新手一般關心看中房子的戶型圖，看房子的窗戶分布在哪，多不多。實際上有的窗戶開在狹小的采光井里，開了窗采光也不一定好。內行人一般拿起總平面圖（一層樓每套房的布置）看看，看窗戶前是對著外面的世界還是對著一面墻。另外樓棟之間的差距、樓道的空間大小很大程度決定日后的居住體驗，因此可以看看樓棟分布圖和樓層總平面設計圖。

區(qū)別七、新手看樣板間?內行人看毛坯房

各方面基本信息了解夠了，售樓員會帶大家去看樣板間，其實這里面也有內情，一般開發(fā)商會把樣板間建在一塊空地上或者樓棟中間，周圍毫無遮擋，肯定采光好，再加上精裝修，豪華家具一擺，一切看上去妥妥的。但是行內人會直接看毛坯房，而且是不同時段去看，這樣才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌開發(fā)商會直接帶顧客看樣板間和毛坯房。

區(qū)別八、新手多看樓盤?內行人“挑起戰(zhàn)爭”

新手也知道“貨比三家”多看看幾個樓盤，但是內行人卻知道怎么挑起他們之間的“戰(zhàn)爭”，獲取更多內情。例如購房者打聽到一家樓盤的物業(yè)費只要1塊幾，而另一家的是2元/㎡每月，這家的售樓員聽到就立刻表示自己是品牌物業(yè)服務好，然后就說開始“爆料”：“我有住在那邊的朋友跟我說，他們那邊物業(yè)服務完全跟不上來，地上停車亂七八糟，綠化也沒有做維護，很多人投訴，人力物力跟不上來，自然便宜”。

各樓盤之間都有競爭，對于這些“爆料”不能全信，對比的問至少可以得到更加綜合、全面的信息。但是大家問完之后一定要私下去核實，看是否有一定道理，這樣才能為將來買房提供參考。

除了問價格、問公攤、問朝向、問戶型、問容積率綠化率等“基本款”內容，購房者還需要問一些深的問題，例如對辦理產權證時間的約定、開發(fā)商代辦產權證的手續(xù)費、以及入住時間和入住條件，行內人一定會詢問入住時是否能取得建筑工程竣工驗收備案表、取得商品房面積實測技術報告書、住宅質量保證書、住宅使用說明書。

區(qū)別九、新手看沙盤圖?內行人看規(guī)劃圖

新手看沙盤模型做得很漂亮，綠化多、樓間距大、景觀美等等，要知道雖然是按照一定比例做的，但是難免夸張。因此，沙盤只能夠做為了解大概位置的參考，不能完全信任。行內人要看就看設計規(guī)劃圖。

想知道具體的規(guī)劃，那么一定要看規(guī)劃圖！在規(guī)劃圖上你可以清晰的看見停車位、垃圾庫、變電站等的分布，一般是經過備案后定稿的，開發(fā)商會上面的尺寸、物體修建，更改機會很小，能夠為你選取樓棟和樓層提供參考。

最后提醒大家，銷售人員的答復、承諾不能作為今后發(fā)生糾紛時的法律依據(jù)，一切以購房合同及補充協(xié)議為準。新手們學起來吧，買房也是一門學問，做好功課才能防止掉進坑里，才能盡量避免被忽悠。