【事件經(jīng)過(guò)】

劉先生發(fā)現(xiàn)在自己并不知情的情況下，所購(gòu)商品房的開(kāi)發(fā)商工作人員改掉了合同中的一個(gè)詞，使他的房屋使用性質(zhì)由“住宅”變成了“公寓”。劉先生要求對(duì)方給個(gè)解釋?zhuān)_(kāi)發(fā)商工作人員稱(chēng)“公寓”和“住宅”沒(méi)太大的差別，是銷(xiāo)售人員個(gè)人疏忽造成。而劉先生提出的“起碼賠我一臺(tái)彩電，表明一個(gè)道歉的態(tài)度”的要求則被開(kāi)發(fā)商拒絕。

“住宅”變“公寓”

住宅合同簽好被收走

這段時(shí)間，劉先生為自己買(mǎi)的一套商品房而慪氣。他是金牛區(qū)一家醫(yī)院的醫(yī)生，在離單位近的城西看過(guò)幾個(gè)樓盤(pán)后，最終看上了位于青羊區(qū)蜀鑫路的“海亮樾金沙”。

劉先生說(shuō)，去年12月中旬去售樓部選房，銷(xiāo)售人員透露了他們的樓盤(pán)有兩種類(lèi)型，一種是住宅，一種是公寓，產(chǎn)權(quán)都是70年。劉先生當(dāng)時(shí)并不太了解差別有多大，但他態(tài)度卻很明確，“當(dāng)然要住宅”。

他選下其中一棟樓的1601房，當(dāng)時(shí)售樓小姐亦明確，這一套肯定是住宅。華西都市報(bào)記者看到雙方購(gòu)房合同“主合同條款的補(bǔ)充約定”一頁(yè)“商品房基本狀況”中明確：根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪成果報(bào)告，該商品房設(shè)計(jì)用途為“住宅”，如房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告書(shū)對(duì)商品設(shè)計(jì)用途改變的，以報(bào)告書(shū)載明的設(shè)計(jì)用途為準(zhǔn)。

合同簽好后，售樓小姐稱(chēng)需暫時(shí)收走，要拿去蓋章，大概過(guò)兩周左右的時(shí)間再返還。

再見(jiàn)合同，住宅“沒(méi)了”

不久，售樓小姐就電話(huà)通知他去取回合同。劉先生說(shuō)自己沒(méi)什么買(mǎi)房的經(jīng)驗(yàn)，而且合同頁(yè)那么厚，根本沒(méi)考慮去細(xì)看，心想合同都簽字了，對(duì)方應(yīng)該不會(huì)有什么“小動(dòng)作”。

但直到他前去公積金貸款中心辦手續(xù)時(shí)，工作人員輸入他購(gòu)房的具體信息卻告訴他，其所購(gòu)房屋并非住宅而是公寓。劉先生頓然覺(jué)得詫異，趕緊拿出購(gòu)房合同原件端詳，這才發(fā)現(xiàn)合同有了很不起眼的一處更改：合同中本來(lái)勾選的“住宅”一項(xiàng)被打了個(gè)叉，重新勾選了“公寓”一項(xiàng)。而拿回合同后，他完全沒(méi)注意到這個(gè)更改的細(xì)節(jié)。

“我難以接受。如果開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始明確并如實(shí)地告訴我這是公寓，不是住宅，我肯定不會(huì)買(mǎi)。怎么可以用誘導(dǎo)欺騙的手段對(duì)待我呢?”劉先生說(shuō)。經(jīng)過(guò)咨詢(xún)律師，劉先生提出一個(gè)索賠訴求，他自認(rèn)為要求并不高，“賠償我一個(gè)彩電，表明一個(gè)認(rèn)錯(cuò)的態(tài)度。”但到目前為止，沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)商的回應(yīng)，也沒(méi)人向他道歉。售樓人員朱小姐告訴他，現(xiàn)在公司房?jī)r(jià)漲那么高，公司不同意他的提議。

售樓人員：稅費(fèi)無(wú)差

劉先生在獲知合同被更改后第一時(shí)間聯(lián)系了當(dāng)時(shí)的售樓人員朱小姐。開(kāi)始，朱小姐稱(chēng)，這個(gè)項(xiàng)目里只有朝北的房子才是公寓，朝西的是住宅。但劉先生的房子是朝西的，后經(jīng)過(guò)查詢(xún)，朱小姐又答復(fù)他的1601房確實(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是公寓。而且同一樓層，和1601朝向、戶(hù)型完全一樣的1606卻是住宅。對(duì)于他的疑問(wèn)，朱小姐讓他寬心，“只是房屋使用用途為公寓，稅費(fèi)和后期物業(yè)管理費(fèi)都是一樣的。”

果真如此么?12日上午，華西都市報(bào)記者就此致電朱小姐，后者則以休假為由而讓記者咨詢(xún)售樓部熱線(xiàn)。但幾分鐘后，朱小姐馬上聯(lián)系上劉先生，稱(chēng)他們負(fù)責(zé)的經(jīng)理會(huì)跟他聯(lián)系。但據(jù)劉先生稱(chēng)，其負(fù)責(zé)人至今仍未聯(lián)系過(guò)他。

律師觀點(diǎn)：存在欺詐

四川蓉城律師事務(wù)所律師徐*輝認(rèn)為，住宅與公寓雖然目前在國(guó)內(nèi)兩者實(shí)際差別不大，但仍屬于不同的使用用途。

開(kāi)發(fā)商如果在出售房屋前未明確標(biāo)注屬于公寓，那么在合同達(dá)成階段就存在一定的欺詐行為。如果購(gòu)買(mǎi)者不愿意履行協(xié)議，可以要求達(dá)成協(xié)議自身所受損失的賠償。不過(guò)，這就涉及一個(gè)問(wèn)題，如果雙方達(dá)成協(xié)議階段要?dú)Ъs，購(gòu)買(mǎi)者就得證明自己的損失有多大，所以劉先生的訴求，很可能得不到開(kāi)發(fā)商的回應(yīng)。

業(yè)內(nèi)人士：差別在保值率

從事房屋銷(xiāo)售的業(yè)內(nèi)人士透露，在高層住宅小區(qū)內(nèi)，一般都有“住宅”和“公寓”兩種性質(zhì)的商品房，在房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)定性，兩者存在區(qū)別。

“公寓”和“住宅”差別到底在哪里?華西都市報(bào)記者查閱了相關(guān)文件規(guī)定，《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對(duì)公寓的名詞解釋是：除日照要求外均滿(mǎn)足《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》和《住宅建筑規(guī)范》其他強(qiáng)制性?xún)?nèi)容的一類(lèi)特殊的生活單元。按照該規(guī)定，“每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)臥室或起居室(廳)大寒日日照不低于2小時(shí)(三環(huán)路以?xún)?nèi)住宅大寒日日照不低于1小時(shí))”，達(dá)到這個(gè)日照要求的房屋才能稱(chēng)為住宅，而公寓則達(dá)不到這樣的要求。

成都二手房銷(xiāo)售人員黃先生告訴記者，在售賣(mài)二手房的時(shí)候，房產(chǎn)證上標(biāo)明為公寓或者住宅，買(mǎi)家會(huì)比較在意。因?yàn)楣鈽?biāo)準(zhǔn)不同，售賣(mài)時(shí)住宅類(lèi)公寓價(jià)格會(huì)受到一定影響，所以?xún)烧叩母蟛顒e在于住宅性公寓的保值率不如住宅。

【法律解讀】

一、訂立合同前應(yīng)盡可能了解對(duì)方當(dāng)事人的有關(guān)信息訂立合同前應(yīng)對(duì)對(duì)方的法律地位、經(jīng)營(yíng)范圍、資信狀況以及近期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、商業(yè)信譽(yù)進(jìn)行必要的考察，如當(dāng)事人自己進(jìn)行了解有困難，可以向?qū)Ψ疆?dāng)事人所在地的工商部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)，并且可以通過(guò)對(duì)方同行業(yè)或相關(guān)企業(yè)進(jìn)行了解。二、對(duì)代理人簽訂合同應(yīng)對(duì)其代理權(quán)進(jìn)行了解

對(duì)于對(duì)方業(yè)務(wù)員或經(jīng)營(yíng)管理人員代表其單位訂立的合同，應(yīng)注意了解對(duì)方的授權(quán)情況，包括授權(quán)范圍、授權(quán)期限、所開(kāi)立介紹信的真實(shí)性，對(duì)非法定代表人的高級(jí)管理人員，如副總經(jīng)理、副董事長(zhǎng)等，應(yīng)了解其是否具有代表權(quán)。

三、注意提高具體業(yè)務(wù)人員及領(lǐng)導(dǎo)人的素質(zhì)

在合同訂立過(guò)程中許多漏洞的出現(xiàn)是由于經(jīng)辦人員對(duì)業(yè)務(wù)不熟悉，對(duì)相關(guān)法律法規(guī)不了解所致，因此應(yīng)注意提高業(yè)務(wù)人員及領(lǐng)導(dǎo)人員的業(yè)務(wù)能力及素質(zhì)，熟悉本行業(yè)的業(yè)務(wù)情況切實(shí)反映和保護(hù)自己的利益。掌握本行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，了解法律是否對(duì)該交易行為有禁止或限制性規(guī)定。對(duì)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的合同可以讓律師等法律專(zhuān)業(yè)人員提供幫助。

四、合同訂立應(yīng)采取書(shū)面形式并使用比較標(biāo)準(zhǔn)的合同范本

我國(guó)《合同法》雖然允許采用書(shū)面形式、口頭形式和其他形式，但因?yàn)榉菚?shū)面形式在發(fā)生糾紛時(shí)不好確定責(zé)任，也為避免被人利用進(jìn)行欺詐，訂立合同應(yīng)盡量采用書(shū)面形式。同時(shí)訂立合同時(shí)應(yīng)盡量參照合同范本，并結(jié)合具體情況訂立。內(nèi)容應(yīng)盡量詳盡、明確。我國(guó)工商行政管理機(jī)關(guān)頒布有標(biāo)準(zhǔn)的合同范本可以進(jìn)行參照。若有條件可以由工商行政管理機(jī)關(guān)對(duì)合同進(jìn)行鑒證。一方面可以對(duì)內(nèi)容進(jìn)行把關(guān)，另一方面也可以增強(qiáng)合同的嚴(yán)肅性和可信度。

五、對(duì)惡意履行的防范

對(duì)合同進(jìn)行惡意履行的情況非常復(fù)雜，但在訂立合同時(shí)如能進(jìn)行積極的事前防范將極大的減少合同風(fēng)險(xiǎn)。如，對(duì)對(duì)方當(dāng)事人的資信有所懷疑，應(yīng)盡可能要求對(duì)方提供擔(dān)保。另外在合同履行中出現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)積極主張自己的權(quán)利，并保留相關(guān)證據(jù)。積極行使訴權(quán)通過(guò)人民法院保護(hù)自己的權(quán)利，以免因超過(guò)訴訟時(shí)效而蒙受損失。

六、對(duì)用支票進(jìn)行支付應(yīng)按規(guī)定程序檢查以免被套走標(biāo)的物

防止虛開(kāi)支票的欺詐有兩個(gè)方法較有效，一種是款到交貨，根據(jù)支票轉(zhuǎn)賬所需時(shí)間，要求買(mǎi)方款到賣(mài)方賬面后才交貨，但這種方法一般很難使買(mǎi)方接受除非貨物較為緊俏。另一種方法是直接到出票人開(kāi)戶(hù)銀行去持票入賬，馬上就能知道支票能否兌現(xiàn)，如能兌現(xiàn)可以即行轉(zhuǎn)賬，如被拒付可以立即停止發(fā)貨，從而避免損失。