房產(chǎn)租賃其實(shí)也就是房屋租賃，此時(shí)有的人是租賃民用房，但有的人卻是租賃辦公用房，其實(shí)無(wú)論是租賃怎樣的房產(chǎn)，都是有可能產(chǎn)生糾紛的。那通常房產(chǎn)租賃糾紛都有哪些呢?只有事先作出了了解，有一個(gè)心理準(zhǔn)備之后，日后糾紛出現(xiàn)才能采取措施準(zhǔn)確應(yīng)對(duì)。

一、房產(chǎn)租賃糾紛都有哪些

租賃糾紛的發(fā)生大概有以下幾種形式：

1、惡意拖欠;

2、承租人違約導(dǎo)致糾紛，有的是承租人生意方面出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)能力支付租金;

3、因?yàn)榉课莞淖児δ艿膯?wèn)題，有的本來(lái)使用功能是住宅廠房，有的承租人用作辦公或商業(yè)，這須經(jīng)有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)，否則是違法行為。

一部分屬當(dāng)事人簽合同時(shí)，出租方承諾改變功能并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，但之后不能做到;

另一部分屬雙方都明白功能不是承租人所需要的功能，但雙方約定由承租人改變功能，由承租人報(bào)批，而在實(shí)際使用過(guò)程中，由于有的涉及補(bǔ)交地價(jià)(有的幾萬(wàn)到幾千萬(wàn))，有的合同期有限，不去進(jìn)行改變功能報(bào)批，而使用過(guò)程中已經(jīng)改變功能。

4、房屋租賃糾紛中裝修投入損失的處理是房地產(chǎn)審判工作中出現(xiàn)的新問(wèn)題。

二、房屋租賃裝修糾紛的處理原則

房屋裝修是指為使房屋內(nèi)部環(huán)境達(dá)到一定的質(zhì)量要求，使用裝飾材料對(duì)房屋的內(nèi)部裝飾修建的工程建設(shè)活動(dòng)。

在房屋租賃活動(dòng)中，裝修具有以下特點(diǎn)：裝修物歸承租人所有，房屋承租方為裝修方，裝修投入的材料的所有權(quán)歸承租人。裝修物與房屋具有相對(duì)不可分離性，因裝修物并非一般的陳設(shè)物，一經(jīng)裝修，即與房屋緊密結(jié)合在一起，要使裝修后的房屋完全恢復(fù)原狀，事實(shí)上已經(jīng)不可能，并且在經(jīng)濟(jì)上也不合理。

正是基于上述特點(diǎn)，在房屋租賃合同中，由于房屋的所有權(quán)和居住使用權(quán)暫時(shí)分離，因此承租人對(duì)租賃的房屋進(jìn)行裝修實(shí)質(zhì)上屬于我國(guó)民法規(guī)定的添附，即不同所有人的財(cái)產(chǎn)合并到一起，形成一種不能分離的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)。

根據(jù)我國(guó)民法有關(guān)物的添附的規(guī)定以及審判實(shí)踐中租賃房屋裝修投入糾紛的不同類(lèi)型，處理此類(lèi)案件一般應(yīng)遵循以下原則：

(一)、侵權(quán)責(zé)任原則

侵權(quán)責(zé)任原則適用于承租人在沒(méi)有取得房屋所有人同意的前提下，私自對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修的行為。根據(jù)我國(guó)民法規(guī)定，非財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人只有在取得所有人的同意之后，才能在他人的財(cái)產(chǎn)上從事添附行為，否則為侵權(quán)行為。在房屋租賃活動(dòng)中，承租人只取得了房屋的使用權(quán)，在未取得房屋所有人同意的情況下進(jìn)行裝修，侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，承租人應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀和賠償損失的責(zé)任。此種情況的具體處理辦法為：承租人對(duì)其投入的裝修物，能夠拆除的，可以責(zé)令其拆除;不能拆除的，房屋所有人不承擔(dān)損失賠償責(zé)任，承租人因拆除裝修物造成房屋損壞的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(二)、當(dāng)事人約定原則

該原則適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修，雙方事先約定了具體的處理意見(jiàn)，且該房屋租賃合同屬于正常終止。承租人經(jīng)所有人同意對(duì)房屋進(jìn)行裝修屬于合法的添附行為，對(duì)裝修投入損失的承擔(dān)按事先約定的辦法進(jìn)行處理，這是我國(guó)民法自愿原則和民事權(quán)利可處分原則在民事活動(dòng)中的具體適用。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第八十六條規(guī)定：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理。

(三)、公平合理原則

此原則適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對(duì)租賃的房屋進(jìn)行裝修，雙方未對(duì)裝修補(bǔ)償作約定，且合同屬于正常終止的情況。民法通則第一百三十二條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)造成損害都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，可以根據(jù)實(shí)際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任。承租人在取得房屋所有人的同意后對(duì)房屋進(jìn)行裝修是一種合法的添附行為，但雙方未就裝修費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題事先約定且合同屬于正常終止，實(shí)踐中一般以公平合理的原則加以解決。具體處理辦法是：承租人投入的裝修物，能夠拆除的，由承租人拆除歸自己所有;不能拆除的可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人;造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，承租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

但針對(duì)不同的房產(chǎn)租賃糾紛，其實(shí)當(dāng)事人采取的解決方式是不一樣的，即使是同一類(lèi)糾紛，由于具體的情況不同，因此有的人可能采取調(diào)解方式比較合適，而有的通過(guò)訴訟來(lái)處理更為恰當(dāng)。

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