蘇州工業(yè)園區(qū)商品房(毛坯房)銷(xiāo)售合同(第六版)逐條解釋(二)

主管部門(mén)提示：在簽署本合同之前，購(gòu)房者應(yīng)仔細(xì)閱讀本合同封面之《特別告知》!

甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購(gòu)買(mǎi)甲方銷(xiāo)售(預(yù)售)的商品房事宜，訂立本合同(□空格部位供甲乙雙方以打“√”方式選定，未選擇部位打“X”)。

第一部分合同主體

甲方(賣(mài)方)：

住所：郵編：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：資質(zhì)證書(shū)號(hào)碼：

法定代表人：聯(lián)系電話：

委托代理人：聯(lián)系電話：

乙方(買(mǎi)方)：

國(guó)籍/地區(qū)：性別：出生年月：

身份證/護(hù)照/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：(配偶姓名：身份證/護(hù)照號(hào)碼：)

住所(址)：

郵編：

委托代理人：

住所(址)：

聯(lián)系電話：

乙方(買(mǎi)方)：國(guó)籍/地區(qū)：性別：出生年月：身份證/護(hù)照/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：(配偶姓名：身份證/護(hù)照號(hào)碼：)

住所(址)：

郵編：

委托代理人：

住所(址)：

聯(lián)系電話：

乙方(買(mǎi)方)：

國(guó)籍/地區(qū)：性別：出生年月：

身份證/護(hù)照/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：(配偶姓名：身份證/護(hù)照號(hào)碼：)

住所(址)：

郵編：

委托代理人：

住所(址)：

聯(lián)系電話：

未經(jīng)乙方同意，甲方承諾不向第三方(前期物業(yè)管理企業(yè)除外)提供或泄漏以上乙方信息及甲方了解的其他乙方信息。

「釋義」該條詳細(xì)列明買(mǎi)賣(mài)雙方(包括其代理人)的基本情況，包括簡(jiǎn)單的通信方式和當(dāng)事人個(gè)人信息保護(hù)制度。本條十分重要，但總有人對(duì)此不以為然。要知道，本條是確定和行使當(dāng)事人權(quán)利的最主要依據(jù)，出現(xiàn)任何差錯(cuò)，都會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)數(shù)不清的麻煩。因本條出現(xiàn)差錯(cuò)引起的糾紛，某市每年都發(fā)生好幾起。

「常見(jiàn)問(wèn)題」A.如果購(gòu)房者是海外人士，可能發(fā)生無(wú)法辦理房產(chǎn)證的問(wèn)題。

B.由于，相當(dāng)一部分購(gòu)房者在某市是租房居住，住址變動(dòng)頻率高，手機(jī)號(hào)碼不穩(wěn)定，都容易影響雙方信息交流的通暢。

C.當(dāng)事雙方無(wú)論是行使權(quán)利，還是解決糾紛，都要通過(guò)一定的程序。通知程序更是其基礎(chǔ)或者載體，在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)如何證明己方已經(jīng)履行義務(wù)，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，是否及時(shí)告知十分重要。法律術(shù)語(yǔ)“時(shí)效”更是與其密切相關(guān)。如何證明己方的權(quán)利沒(méi)有喪失，或者對(duì)方權(quán)利已經(jīng)消滅，都依賴于本條的相關(guān)規(guī)定。但遺憾的是，本示范合同并沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定相應(yīng)的內(nèi)容，只規(guī)定了地址和電話，這些是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

D.發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，一方往往會(huì)否認(rèn)有代理人的存在，或者主張?jiān)摯砣烁緵](méi)有代理權(quán)，給另一方主張權(quán)利帶來(lái)障礙。

「對(duì)策」A.如果購(gòu)房者是海外人士，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)當(dāng)仔細(xì)詢問(wèn)有關(guān)情況，衡量一下是否能為該購(gòu)房者順利辦到房產(chǎn)證，只有在有把握的情況下，才能與其簽訂合同。

B.填寫(xiě)該部分時(shí)，應(yīng)注意不要怕麻煩，對(duì)賣(mài)方的基本情況應(yīng)以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的相關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，同時(shí)還應(yīng)注明其他通信地址和具體的聯(lián)系人并注明聯(lián)系人的身份。買(mǎi)方的地址應(yīng)填寫(xiě)戶籍所在地，戶籍所在地與經(jīng)常居住地不一致的，要加上經(jīng)常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買(mǎi)方的情形，導(dǎo)致當(dāng)法人或其他組織作為買(mǎi)方時(shí)沒(méi)有相應(yīng)的填寫(xiě)位置，對(duì)此可相應(yīng)更改。

C.應(yīng)在合同附件中明確補(bǔ)充通知條款，約定：如果一方通信地址或方式發(fā)生變化，應(yīng)在對(duì)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)告知對(duì)方;如果不告知對(duì)方，后果如何，補(bǔ)救措施有哪些;口頭通知與書(shū)面通知的效力如何;情況緊急時(shí)如何通知等等。

D.如果是代理人一定要對(duì)方出具授權(quán)委托書(shū)，并把授權(quán)委托書(shū)作為合同附件保留，或者要求對(duì)方留給己方一分，以防對(duì)方不承認(rèn)有交易事實(shí)的存在，或者否認(rèn)代理人有代理權(quán)，甚至否認(rèn)有該代理人存在，給己方造成損失。

第二部分合同標(biāo)的物

第一條(項(xiàng)目基本情況、建設(shè)和銷(xiāo)售依據(jù))

甲方通過(guò)出讓方式取得位于__區(qū)(鎮(zhèn))__路____號(hào)____宗地國(guó)有土地使用權(quán)(土地使用證號(hào)：___，土地使用年限自____年__月__日起至__年__月__日止，規(guī)劃用途為_(kāi)___)。甲方經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，現(xiàn)【□定名，□暫定名】為《_____》。

乙方所購(gòu)買(mǎi)的商品房為【□現(xiàn)房，□預(yù)售商品房】。乙方所購(gòu)買(mǎi)的商品房已具法律、法規(guī)規(guī)定的銷(xiāo)售(預(yù)售)條件，經(jīng)某市國(guó)土房產(chǎn)局批準(zhǔn)上市銷(xiāo)售(預(yù)售)，商品房注冊(cè)證(預(yù)售許可證)編號(hào)為：______。

「釋義」該條是關(guān)于交易房產(chǎn)基本情況的介紹。用以說(shuō)明建設(shè)項(xiàng)目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開(kāi)發(fā)主體等方面都符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得了有關(guān)主管部門(mén)的預(yù)售許可。某市市規(guī)定：申請(qǐng)商品房預(yù)售許可應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的商品房銷(xiāo)售網(wǎng)上管理承辦機(jī)構(gòu)提交相關(guān)材料并填報(bào)相關(guān)信息。

(一)應(yīng)提交的材料：

1.國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū);

2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

3.建筑工程施工許可證;

4.商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房面積預(yù)測(cè)報(bào)告(含分層分戶平面圖)、普通住宅商品房?jī)r(jià)格認(rèn)可材料、商品房預(yù)售總平面圖;

5.完成預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)總投資25%以上及工程施工進(jìn)度的證明;

6.商品房預(yù)售款項(xiàng)監(jiān)管證明;

7.白蟻預(yù)防合同;

8.落實(shí)前期物業(yè)管理的證明。

「常見(jiàn)問(wèn)題」以前，各地都出現(xiàn)過(guò)非法出售未達(dá)到預(yù)售條件的商品房的事件。某市由于監(jiān)管力度大，目前這種現(xiàn)象基本杜絕。購(gòu)房者可能認(rèn)為這一步驟可以省略，實(shí)則不然，因?yàn)檫@些證件可以反映出許多有用的信息，在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可以有效保護(hù)己方權(quán)利。

「對(duì)策」應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供的基本證件有：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);銷(xiāo)售商提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)和代理銷(xiāo)售合同或者委托銷(xiāo)售證明。查看各證書(shū)的真實(shí)性、一致性、是否過(guò)期等。查看預(yù)售許可證的真實(shí)性。《商品房預(yù)售許可證》中關(guān)于房產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息，應(yīng)與所購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱等相符。

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