房屋有質(zhì)量問題的，屬于開發(fā)商違約，業(yè)主可以要求開發(fā)商維修房屋，或者要求解除合同，同時(shí)主張開發(fā)商的違約責(zé)任。

法律咨詢：

律師您好，我2011年10月份在富陽(yáng)九龍一號(hào)富春鴻郡買了一套英式風(fēng)格的疊排一套，（屬高檔小區(qū)，聯(lián)排和疊排有144套）。開發(fā)商是**金富春集團(tuán)龍暉置業(yè)。因周邊配套設(shè)施沒跟上，沒裝修沒進(jìn)住，前幾天看見小區(qū)外面掛了很多條橫幅，有一批業(yè)主正在維權(quán)，維權(quán)的內(nèi)容屋頂漏水、墻體滲水，還有很多沒達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的地方。小強(qiáng)熱線和錢江臺(tái)都來報(bào)道過，富陽(yáng)建設(shè)局、富陽(yáng)信訪辦也遞交了投訴材料，開發(fā)商在媒體和市政府的壓力下和我們談判，最終開發(fā)商拿出方案是修復(fù)到滿意為止。業(yè)主對(duì)開發(fā)商的態(tài)度很不滿意，一部分人要求退房，一部分人要求賠償，開發(fā)商即不同意退房，也不同意賠償，我的房子在中間，沒有太大問題，就是北墻有點(diǎn)滲水，開發(fā)商對(duì)我維權(quán)有嘲笑的意思，我的述求是現(xiàn)做不漏不代表以后不漏，由于開發(fā)商開始沒能認(rèn)真的對(duì)待這件事，以至于業(yè)主鬧得媒體曝光，拉橫幅等過激行為，以后房子增值和交易會(huì)受到極大影響，我也最好退掉房子，如果不能退房開發(fā)商要大打折扣才能挽回我們點(diǎn)損失。我的要求過分嗎？大家維權(quán)合理嗎？怎樣才能更有效果的維權(quán)？請(qǐng)您給幫助一下。等您的答復(fù)，謝謝！

房屋有質(zhì)量問題的，屬于開發(fā)商違約，業(yè)主可以要求開發(fā)商維修房屋，或者要求解除合同，同時(shí)主張開發(fā)商的違約責(zé)任。你的維權(quán)行為是合理合法的，一點(diǎn)都不過分。那么根據(jù)你描述的情況，對(duì)你提出的問題逐一解答如下：

關(guān)于房屋的質(zhì)量問題如何確定。

根據(jù)你描述的情況，你購(gòu)買的房屋有墻體滲水的情況出現(xiàn)，而其他業(yè)主也發(fā)現(xiàn)了房屋有漏水、滲水等其他問題出現(xiàn)，所以可以初步確定，房屋存在一定的質(zhì)量問題。

當(dāng)然，基于誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，證明房屋有質(zhì)量問題的舉證責(zé)任在于你們業(yè)主，如果你們業(yè)主認(rèn)為房屋有質(zhì)量問題，那么你們需要出示相關(guān)證據(jù)。對(duì)于這個(gè)質(zhì)量問題，你們可以使用房屋現(xiàn)狀漏水的照片、錄像等作為證據(jù)和開發(fā)商交涉，如果開發(fā)商認(rèn)可那么可以確定房屋質(zhì)量問題，如果開發(fā)商不認(rèn)可，那么你們業(yè)主可以申請(qǐng)房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)來做鑒定，根據(jù)鑒定結(jié)論來確定房屋的質(zhì)量問題。

關(guān)于開發(fā)商的違約責(zé)任問題。

房屋被確定有質(zhì)量問題后，就可以確定開發(fā)商構(gòu)成違約，你們業(yè)主是可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任的。違約責(zé)任的表現(xiàn)形式通常分為兩種，一種是按照合同約定向你們支付違約金，另一種是賠償你們業(yè)主因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。違約金和直接經(jīng)濟(jì)損失只能主張一項(xiàng)，不能同時(shí)要求雙份賠償。

那么對(duì)于違約金來說，數(shù)額應(yīng)當(dāng)以合同約定的數(shù)字為準(zhǔn)。按照法律規(guī)定，違約金數(shù)額不得超過合同標(biāo)的額的30%，超出的部分無效，違約金約定的數(shù)額過高的，可以要求適當(dāng)減少。如果合同沒有約定違約金數(shù)額的，你只能主張賠償你因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。

對(duì)于直接經(jīng)濟(jì)損失來說，這個(gè)損失的項(xiàng)目和數(shù)額，是需要由你來舉證的，你確有直接經(jīng)濟(jì)損失，且能夠證明你因此遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失的項(xiàng)目和數(shù)額的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠償。如果無法證明或者根本沒有直接經(jīng)濟(jì)損失，那么開發(fā)商可以不賠償。

關(guān)于你的維權(quán)方式的問題。

在主張開發(fā)商的違約責(zé)任的同時(shí)，你的維權(quán)方式有兩種，一種是要求繼續(xù)履行，另一種是要求解除合同，這兩種方式你可以任意選擇，是法律賦予你的權(quán)力。

（1）要求繼續(xù)履行。

按照法律規(guī)定，合同只要是雙方自愿簽訂的，沒有違法內(nèi)容就是有效的，雙方都應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。

既然開發(fā)商有違約行為，那么你可以要求其繼續(xù)履行合同義務(wù)，將房屋修復(fù)，并排除相關(guān)隱患，按照合同約定的質(zhì)量要求向你交付房屋。同時(shí)你按照上述第2點(diǎn)的解答主張開發(fā)商的違約責(zé)任。

（2）要求解除合同。

如果你不想要這套房屋了，那么基于開發(fā)商違約在先的行為，你也是可以要求解除合同的，屬于合法要求，法律也是支持的。

解除合同后，你可以要求開發(fā)商退還你已經(jīng)繳納的全額房?jī)r(jià)款以及相關(guān)費(fèi)用，并按照上述第2點(diǎn)的解答向開發(fā)商主張違約責(zé)任，要求開發(fā)商支付違約金或者賠償你因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。

建議協(xié)商解決,協(xié)商不成可以起訴,也可以委托律師代為訴訟。

起訴需要到被告所在地法院，通常是公司注冊(cè)地或?qū)嶋H經(jīng)營(yíng)地法院。

關(guān)于本案的總結(jié)意見。

有證據(jù)證明房屋質(zhì)量問題的，開發(fā)商屬于違約行為，你們作為業(yè)主可以要求解除合同，退還房?jī)r(jià)款，并主張開發(fā)商的違約責(zé)任，維權(quán)行為和要求都是合法的，應(yīng)當(dāng)獲得法律支持。

既然你們小區(qū)有多位業(yè)主遇到相同的問題，那么大家完全可以組成一個(gè)維權(quán)團(tuán)隊(duì)，先就維權(quán)問題與開發(fā)商協(xié)商，通過協(xié)商解決是最理想的，如果無法協(xié)商的，那么大家可以委托律師進(jìn)行集團(tuán)訴訟，主張自己的合法權(quán)益。

房屋維權(quán)注意事項(xiàng)

首先業(yè)主們要統(tǒng)一思想，共同行動(dòng)，重拳出擊，依法辦事。這樣才能維護(hù)自己的權(quán)利，要千萬(wàn)注意以下幾點(diǎn)：

1、業(yè)主們不要給kfs獨(dú)個(gè)擊破，造成業(yè)主們內(nèi)部不合，分化業(yè)主，要知道堡壘最容易從內(nèi)部攻破的。

2、不要掉入kfs的時(shí)間戰(zhàn)術(shù)里面，他們是專業(yè)人士，而業(yè)主來自五湖四海，在專業(yè)性，時(shí)間上都沒有kfs靈活及充沛，kfs通常會(huì)以時(shí)間換空間的戰(zhàn)術(shù)拖垮業(yè)主們，耗時(shí)，耗力，耗財(cái)，這對(duì)業(yè)主們尤其不例，時(shí)間一長(zhǎng)，就軍心動(dòng)搖，事情也就不了了之了。

3、談判前要制訂戰(zhàn)略，要抓住kfs違規(guī)要點(diǎn)，要收集真憑實(shí)據(jù)，最好有法律的依據(jù)，這樣才能擊中要害，談判過程千萬(wàn)注意不要受kfs的引導(dǎo)，滿無邊際的跟著跑，要堅(jiān)持核心問題。

4、要選出發(fā)言者，不要集體爭(zhēng)搶發(fā)言，這樣達(dá)不到談判的效果，而且會(huì)談內(nèi)容容易跑題，最好白紙黑字寫明整個(gè)過程，并對(duì)每一次談判做錄音或會(huì)議紀(jì)要。

5、如果可能請(qǐng)相關(guān)人士最好是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的官員參與旁聽會(huì)議，這樣可以借力打力.事前最好咨詢專業(yè)人士的意見,因?yàn)槟銈兊膶?duì)手是實(shí)力雄厚的kfs及他們聘請(qǐng)的專業(yè)律師。

6、即使談判再激烈，也不要出現(xiàn)身體的接觸及不太文明的對(duì)罵，這樣解決不了任何問題，反而會(huì)更加對(duì)。

7、最后就是代表要有犧牲精神，又叫雷-峰精神。可能在某些時(shí)候要在沒有利益的前提下幫住戶維權(quán)，在時(shí)間上，精神上，金錢上要有準(zhǔn)備。