【案情簡(jiǎn)介】

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是一種約定俗稱的稱呼，通常是指“在農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的、向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外居民銷售的住宅”。在普通商品住宅價(jià)格高企的今天，小產(chǎn)權(quán)房因成本和價(jià)格較為低廉受到歡迎，但其存在卻違反了《土地管理法》。小產(chǎn)權(quán)房非常普遍，如何妥善對(duì)待和處理小產(chǎn)權(quán)房問題，成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，也成為各級(jí)政府亟待解決的一個(gè)難題。

北京沙河一棟小產(chǎn)權(quán)房旁邊的標(biāo)語(yǔ)北京沙河一棟小產(chǎn)權(quán)房旁邊的標(biāo)語(yǔ)

在十八屆三中全會(huì)召開之前，官方高層智囊機(jī)構(gòu)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心首次向社會(huì)公開了其為全會(huì)提交的“383”改革方案總報(bào)告全文，備受矚目。土地制度改革是報(bào)告中八個(gè)改革重點(diǎn)領(lǐng)域之一。報(bào)告建議“構(gòu)建平等進(jìn)入、公平交易的土地市場(chǎng)。在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。”“在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已經(jīng)形成的‘小產(chǎn)權(quán)房’，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。”按照“383”方案，則不僅是允許小產(chǎn)權(quán)房在一定前提下入市交易，還對(duì)現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的合法性進(jìn)行了追認(rèn)。

但在十八屆三中全會(huì)公報(bào)和《決定》中，與此有關(guān)的表述有相當(dāng)不同。雖然“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”是核心精神，但《決定》中具體說的是，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。”所謂“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”，一般理解為“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的廠房等地塊”，與之相對(duì)的是“非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”，與小產(chǎn)權(quán)房主要相關(guān)的宅基地就屬于這種。《決定》并沒有提到“非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”是否允許上市，也沒有提到現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房該如何處置。

住建部官員：“從未聽過國(guó)家要解禁小產(chǎn)權(quán)房”

事實(shí)上，在今年初的中央一號(hào)文件中已經(jīng)明確提出，“農(nóng)村集體非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不得進(jìn)入市場(chǎng)”。《決定》中提到的利用宅基地“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的方式是——“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。”換言之，宅基地及在這之上建的房屋(小產(chǎn)權(quán)房)不是不可以交易，但只能在農(nóng)民之間交易，在農(nóng)村市場(chǎng)中流通。

所以，在公報(bào)和《決定》出來后，房產(chǎn)專家楊紅旭就明確判斷“宅基地不屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，所以未來幾年內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地同等入市。”“主要與宅基地相關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房，暫時(shí)也看不到轉(zhuǎn)正的希望。”住建部官員李秉仁也在日前表示“從未聽過國(guó)家要解禁小產(chǎn)權(quán)房”。

綜上，昨日頗受關(guān)注的一條新聞《社科院專家：小產(chǎn)權(quán)房從不合法到合法是大勢(shì)所趨》恐怕不符合實(shí)際情況。

【法律解讀】

不受法律保護(hù)。

小產(chǎn)權(quán)，所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

既然不是合法的，就不會(huì)受到法律保護(hù)。以上就是律霸網(wǎng)小編為你總結(jié)的相關(guān)的信息，如果你還有其他的問題需要律師的幫助，可以在線咨詢律霸。