【案情簡(jiǎn)介】
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”,是一種約定俗稱的稱呼,通常是指“在農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的、向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外居民銷售的住宅”。在普通商品住宅價(jià)格高企的今天,小產(chǎn)權(quán)房因成本和價(jià)格較為低廉受到歡迎,但其存在卻違反了《土地管理法》。小產(chǎn)權(quán)房非常普遍,如何妥善對(duì)待和處理小產(chǎn)權(quán)房問題,成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn),也成為各級(jí)政府亟待解決的一個(gè)難題。
北京沙河一棟小產(chǎn)權(quán)房旁邊的標(biāo)語(yǔ)北京沙河一棟小產(chǎn)權(quán)房旁邊的標(biāo)語(yǔ)
在十八屆三中全會(huì)召開之前,官方高層智囊機(jī)構(gòu)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心首次向社會(huì)公開了其為全會(huì)提交的“383”改革方案總報(bào)告全文,備受矚目。土地制度改革是報(bào)告中八個(gè)改革重點(diǎn)領(lǐng)域之一。報(bào)告建議“構(gòu)建平等進(jìn)入、公平交易的土地市場(chǎng)。在規(guī)劃和用途管制下,允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng),形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺(tái),建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。”“在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下,對(duì)已經(jīng)形成的‘小產(chǎn)權(quán)房’,按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入,妥善解決這一歷史遺留問題。”按照“383”方案,則不僅是允許小產(chǎn)權(quán)房在一定前提下入市交易,還對(duì)現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的合法性進(jìn)行了追認(rèn)。
但在十八屆三中全會(huì)公報(bào)和《決定》中,與此有關(guān)的表述有相當(dāng)不同。雖然“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”是核心精神,但《決定》中具體說的是,“在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。”所謂“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”,一般理解為“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的廠房等地塊”,與之相對(duì)的是“非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”,與小產(chǎn)權(quán)房主要相關(guān)的宅基地就屬于這種。《決定》并沒有提到“非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”是否允許上市,也沒有提到現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房該如何處置。
住建部官員:“從未聽過國(guó)家要解禁小產(chǎn)權(quán)房”
事實(shí)上,在今年初的中央一號(hào)文件中已經(jīng)明確提出,“農(nóng)村集體非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不得進(jìn)入市場(chǎng)”。《決定》中提到的利用宅基地“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的方式是——“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán),改革完善農(nóng)村宅基地制度,選擇若干試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓,探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng),推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。”換言之,宅基地及在這之上建的房屋(小產(chǎn)權(quán)房)不是不可以交易,但只能在農(nóng)民之間交易,在農(nóng)村市場(chǎng)中流通。
所以,在公報(bào)和《決定》出來后,房產(chǎn)專家楊紅旭就明確判斷“宅基地不屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,所以未來幾年內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地同等入市。”“主要與宅基地相關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房,暫時(shí)也看不到轉(zhuǎn)正的希望。”住建部官員李秉仁也在日前表示“從未聽過國(guó)家要解禁小產(chǎn)權(quán)房”。
綜上,昨日頗受關(guān)注的一條新聞《社科院專家:小產(chǎn)權(quán)房從不合法到合法是大勢(shì)所趨》恐怕不符合實(shí)際情況。
【法律解讀】
不受法律保護(hù)。
小產(chǎn)權(quán),所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”,又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
既然不是合法的,就不會(huì)受到法律保護(hù)。以上就是律霸網(wǎng)小編為你總結(jié)的相關(guān)的信息,如果你還有其他的問題需要律師的幫助,可以在線咨詢律霸。
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