【事件經(jīng)過】

買主譚-女士稱，前年2月初,她在上海的家中看到一個(gè)網(wǎng)站的廣告，點(diǎn)擊進(jìn)去。

這個(gè)網(wǎng)店首頁中稱：該公司專注代理英國名校學(xué)區(qū)公寓，“為中國客戶提供一站式服務(wù)，包括提供合適的小戶型學(xué)區(qū)房，完成從訂購到產(chǎn)權(quán)辦好，最后進(jìn)行租賃托管服務(wù)的整個(gè)運(yùn)作流程?！绷硗鈴?qiáng)項(xiàng)是：“國內(nèi)獨(dú)家做學(xué)生公寓貸款，貸款利率全國最低?！弊T-女士查詢其他相似代理公寓的中介公司，其價(jià)格戶型位置信息都一致。

出于對于已經(jīng)在海外上市的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站的信任，譚-女士便與網(wǎng)店所列的業(yè)務(wù)經(jīng)理李某進(jìn)行溝通，并于前年5月12日預(yù)付定金2萬元，預(yù)訂圣賽學(xué)生公寓TheSTCyprianstudentHALLS,96DuringRoad,LiverpoolL7,UK,房號CS1,CS14。

“通過快遞往來簽訂《房屋認(rèn)購書》后，根據(jù)合同要求，我于5月13日在家中通過網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬剩余首付款89240元。但是到了7月份，我發(fā)現(xiàn)這家公司經(jīng)營者無法正常聯(lián)系。8月19日，我聯(lián)系搜房網(wǎng)，請求搜房網(wǎng)核實(shí)其資質(zhì)，調(diào)查其現(xiàn)況，督促其退款，但搜房網(wǎng)未予答復(fù)。8月底，這家公司無人可聯(lián)系，直到今天，其真實(shí)經(jīng)營者仍無法聯(lián)系和查實(shí)?！弊T-女士稱。

她認(rèn)為，這個(gè)網(wǎng)站為房地產(chǎn)廣告發(fā)布者，又為網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供者，根據(jù)我國《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《廣告法》等相關(guān)規(guī)定，這個(gè)網(wǎng)站應(yīng)對她的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)先行賠償責(zé)任，所以現(xiàn)在向法院提起了上述訴訟請求。目前，此案正在進(jìn)一步審理中。

【法律解讀】

房產(chǎn)中介八大欺詐行為及對策

第一類：簽合同不給正本

案例：張小姐與中介公司簽訂了一份居間協(xié)議，居間協(xié)議約定張小姐(乙方)以106萬元向上家王先生(甲方)購買一套房屋，中介公司(丙方)提供居間服務(wù)，合同還約定了付款的時(shí)間和交房時(shí)間等內(nèi)容，中介說這個(gè)合同一式三份，等張小姐簽好后再那去給上家簽字，等上家簽好后再給張小姐一份。但等張小姐再拿到合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)，合同上原來的一段空白行里增加了一句話，寫明成交價(jià)是106萬元，但交易時(shí)合同做成90萬元，其余16萬元以裝修款名義支付。中介解釋說是上家想少付點(diǎn)營業(yè)稅，張小姐提出異議，認(rèn)為這一條是她沒有認(rèn)可過的內(nèi)容，不能算數(shù)的。中介卻說張小姐字也簽了，也就是認(rèn)可了，必須按這個(gè)條件簽正式合同。

對策：簽合同時(shí)不給簽字方留存正本，或者干脆只簽一份合同留在手上，再按自己的意圖對合同進(jìn)行修改，這種情況非常普遍。相應(yīng)的，給委托人造成的損失也是巨大的。因此，如果與中介簽訂合同后中介不肯給正本，一定要拒絕簽訂。如果象這個(gè)案例中所遇到的情況，中介稱要將合同帶到上家處讓上家簽了再給下家，那至少要多長一個(gè)心眼，讓中介將合同復(fù)印一份，再叫中介蓋個(gè)章，并寫明“此復(fù)印件與原件一致”，這樣就不擔(dān)心中介私自修改合同了。

第二類：強(qiáng)制規(guī)定獨(dú)家委托

案例：劉先生(甲方)與中介公司(乙方)簽訂的居間合同里有這么一條：“在簽訂本合同之日起6個(gè)月內(nèi)，甲方(買方劉先生)本人或其親屬不得私自與出售方(即賣方王先生)簽訂該房屋的，在該期間內(nèi)，甲方也不得通過其他中介公司與出售方簽訂該房屋的買賣合同，否則甲方應(yīng)按該房屋成交價(jià)的2%向乙方支付違約金”。此后，劉先生通過另一家中介公司也看了幾套房屋，其中就包括這一套，而且后一家公司承諾劉先生中介費(fèi)可以九折，劉先生于是就通過這家中介公司成交了，但前一家中介公司得知此事后，向劉先生提出要求支付2%的違約金。

對策：在居間合同中約定買方看房后不得私下房東成效，這是中介為了避免客戶“跳中介”而經(jīng)常采用的做法，這樣做本無可厚非，因?yàn)閭蚪鹗侵薪楣举囈陨娴幕A(chǔ)，如果買方通過中介認(rèn)識房東后再私下與房東成交，中介公司就收不到傭金了，這對中介公司當(dāng)然也不公平。不過，房東一般不會只委托一家中介公司，下家也不會只到一家中介公司了解，如果居間合同中約定下家不得通過其他中介公司成交，這就是典型的霸王條款，按照合同法的規(guī)定也是無效的。

第三類：欺上瞞下吃差價(jià)

案例：陳女士通過中介看中了一套房，并與中介公司簽訂了協(xié)議，房價(jià)是95萬元。等到正式簽買賣合同時(shí)，才發(fā)現(xiàn)合同價(jià)被寫成了91萬元，中介告訴她合同價(jià)少寫點(diǎn)可以少交點(diǎn)稅，但陳女士與房東聯(lián)系后才知道，房東當(dāng)初的報(bào)價(jià)就是91萬，很顯然，多出來的4萬元將全進(jìn)中介公司。

對策：中介吃差價(jià)的方式主要有：1、辦理委托手續(xù)，對雙方隱瞞交易價(jià)格，吃全部差價(jià)。2、在上家報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上，約定成交價(jià)超過報(bào)價(jià)的部分與上家分成。吃差價(jià)擾亂了市場秩序，也給委托人造成了損失?，F(xiàn)在，上海實(shí)施買賣合同網(wǎng)上備案的方式，使得吃差價(jià)的情況大為減少，但為以防萬一，最好在與上家或下家見面時(shí)再口頭確認(rèn)一下交易價(jià)格。一旦發(fā)生中介吃差價(jià)的情況，可立即向房地產(chǎn)管理部門投訴，行政部門會依法進(jìn)行處理，同時(shí)還要注意保留相關(guān)的證據(jù)，以便通過法院要求中介公司返還差價(jià)。

第四類：私下收取中介費(fèi)

案例：劉先生通過中介公司看了一套房，中介公司業(yè)務(wù)員小郭告訴他說傭金可以打七折，但條件是不開發(fā)票。劉先生覺得開不開發(fā)票無所謂，反正又不報(bào)銷，小郭就給劉先生開了一張傭金的收據(jù)?？傻鹊浇灰讜r(shí)小郭卻找不到，劉先生找到中介公司才知道小郭已辭職了。劉

先生拿出小郭開的收據(jù)，中介公司卻不認(rèn)帳，說這筆業(yè)務(wù)是小郭私下談成的，沒有經(jīng)過公司，中介公司不承擔(dān)責(zé)任。劉先生又拿不出與中介公司簽的居間合同，只能自認(rèn)倒霉。

對策：個(gè)別中介公司的業(yè)務(wù)員為謀取私利，私自接受業(yè)務(wù)(這叫“飛單”)，收取傭金也不開正規(guī)發(fā)票，這樣，一旦出了問題，中介公司也可以不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，一定不能被個(gè)別業(yè)務(wù)員打著“少收傭金”或“為了少交稅”的幌子所欺騙，不簽居間合同或不開發(fā)票。而且，如果遇到這樣的情況，正好說明這家中介公司的業(yè)務(wù)員素質(zhì)不高，難以保障客戶的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)考慮另外委托別的公司。

第五類：隨意拗?jǐn)?/p>

案例：孫*姨看中一套房，在中介的催促之下匆忙付了付了2萬元定金，定金合同也沒簽。后來發(fā)現(xiàn)上家還有銀行貨款50萬元，而且上家要求孫*姨首付要付50萬元，以便還清貸款后辦理過戶手續(xù)，但孫*姨覺得首付就要50萬元，已超過房價(jià)的一半，風(fēng)險(xiǎn)太大，要求上家自行解決還貸問題。但中介卻說反正孫*姨又不需要銀行貸款，什么時(shí)候付都是一樣的，而且如果不滿足上家的要求，已經(jīng)支付的2萬元定金就不能拿回來了。

對策：上家在交付定金時(shí)，一般買賣合同的主要條款都會確定下來，如總價(jià)、付款方式、金額和時(shí)間等等。但也有一些中介在收受定金時(shí)并不簽訂定合同將這些主要內(nèi)容確定下來，而只是寫張定金的收據(jù)。如果已經(jīng)支付了定金但對買賣合同的主要條款不能協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)視為買賣合同沒有成立，上家應(yīng)當(dāng)返還定金(不是雙倍)，所以遇到這種情況不用擔(dān)心定金拿不回來。

第六類：誘使下家交定金

案例：錢*傅看了幾套房，中介就催著他趕緊定下來，說現(xiàn)在的行情漲得比較快，晚了怕上家反悔了。中介拿出一份字寫得密密麻麻的合同，指著其中一個(gè)條款對錢*傅說可以先交一萬元的意向金，在簽正式合同之前不想買還可以退的，錢*傅就交了一萬元并簽了合同?？傻然丶液笤僮屑?xì)研究合同才發(fā)現(xiàn)，雖然合同寫明這一萬元是意向金，但后面的條款卻說如果上家愿意按約定的條件賣房并收受了意向金，那這一萬元就轉(zhuǎn)成“定金”，下家反悔不買的話就會喪失這一萬元。

對策：定金對買賣雙方都有約束，如果買方反悔，就喪失定金，如果賣方反悔，就要雙倍返還定金。在簽訂正式的買賣合同之前，一般會簽訂一份含定金內(nèi)容的協(xié)議，以這種方式將雙方捆在一起，以免一方反悔。正是由于定金有這樣的作用，所以有些中介業(yè)務(wù)員在客戶沒有明白定金的法律后果的時(shí)候，引誘客戶支付“意向金”或“定金”來約束雙方，以便達(dá)成交易。遇到這種情況，一定看清楚所簽訂的協(xié)議，弄清楚意向金在什么情況下轉(zhuǎn)變成定金，搞清交付定金后雙方的責(zé)任，以免誤入“定金陷阱”。

第七類：房屋面積不真實(shí)

案例：張先生看中了一套142.3平方米的房子，總價(jià)108萬元，張先生算下來單價(jià)是7589元，中介公司的居間合同上是這么寫的“面積142.3平方(以產(chǎn)證面積為準(zhǔn))”，張先生據(jù)此支付了定金。但等到簽正式合同時(shí)張先生才知道，產(chǎn)證上的面積只有140.3平方，面積足足少了2平方，單價(jià)成了7697元，算下來也有1.5萬元左右。中介稱142.3是上家自己報(bào)的數(shù)字，合同上寫的也是“以產(chǎn)證面積為準(zhǔn)”，所以張先生應(yīng)當(dāng)按原來的協(xié)議交易。

對策：中介公司一般是按上家口頭提供情況掛牌的，掛牌的信息有時(shí)與實(shí)際情況并不一致(如面積、房齡等)，其原因有可能是上家故意隱瞞，有可能是中介工作失誤(如登記錯(cuò)誤)，也有的可能是中介為了吸引客戶故意而為。如果碰到合同上寫明面積“以產(chǎn)證為準(zhǔn)”的情況，一定要記得寫上“面積誤差不得超過多少平方”的內(nèi)容，因?yàn)槎址拷灰滓话悴灰悦娣e單價(jià)而以總價(jià)計(jì)算，所以要寫明誤差的范圍，超過這個(gè)范圍則可認(rèn)為主要條款未達(dá)成一致，合同未成立，下家可以要求返還定金。

第八類：隱瞞房屋真實(shí)情況

案例：李老師是外地人，想在上海為兒子買套房子以便兒子將來到上海來工作。中介給他推薦了一套房子，看后他對房型和價(jià)格比較滿意，向中介問到房間的朝向時(shí)，中介告訴他是朝南的。因?yàn)楫?dāng)時(shí)是晚上分不清楚方向，他也就沒有核實(shí)這個(gè)情況了。當(dāng)晚他就在中介的要求之下付了2萬元定金。過了幾天他再去看房時(shí)才發(fā)現(xiàn)房間實(shí)際是朝西略偏南。

對策：中介為促成交易，往往會對所推薦的房屋進(jìn)行夸大其辭的介紹，同時(shí)也會隱瞞一些不利的情況。所以一定要冷靜判斷中介的話，對一些關(guān)鍵情況最好自己去核實(shí)一下，多向房屋所在的保安、門衛(wèi)、鄰居打聽真實(shí)情況。