【事件經過】

買主譚-女士稱，前年2月初,她在上海的家中看到一個網站的廣告，點擊進去。

這個網店首頁中稱：該公司專注代理英國名校學區公寓，“為中國客戶提供一站式服務，包括提供合適的小戶型學區房，完成從訂購到產權辦好，最后進行租賃托管服務的整個運作流程。”另外強項是：“國內獨家做學生公寓貸款，貸款利率全國最低。”譚-女士查詢其他相似代理公寓的中介公司，其價格戶型位置信息都一致。

出于對于已經在海外上市的房地產門戶網站的信任，譚-女士便與網店所列的業務經理李某進行溝通，并于前年5月12日預付定金2萬元，預訂圣賽學生公寓TheSTCyprianstudentHALLS,96DuringRoad,LiverpoolL7,UK,房號CS1,CS14。

“通過快遞往來簽訂《房屋認購書》后，根據合同要求，我于5月13日在家中通過網上銀行轉賬剩余首付款89240元。但是到了7月份，我發現這家公司經營者無法正常聯系。8月19日，我聯系搜房網，請求搜房網核實其資質，調查其現況，督促其退款，但搜房網未予答復。8月底，這家公司無人可聯系，直到今天，其真實經營者仍無法聯系和查實。”譚-女士稱。

她認為，這個網站為房地產廣告發布者，又為網絡交易平臺提供者，根據我國《消費者權益保護法》、《廣告法》等相關規定，這個網站應對她的經濟損失承擔先行賠償責任，所以現在向法院提起了上述訴訟請求。目前，此案正在進一步審理中。

【法律解讀】

房產中介八大欺詐行為及對策

第一類：簽合同不給正本

案例：張小姐與中介公司簽訂了一份居間協議，居間協議約定張小姐(乙方)以106萬元向上家王先生(甲方)購買一套房屋，中介公司(丙方)提供居間服務，合同還約定了付款的時間和交房時間等內容，中介說這個合同一式三份，等張小姐簽好后再那去給上家簽字，等上家簽好后再給張小姐一份。但等張小姐再拿到合同時才發現，合同上原來的一段空白行里增加了一句話，寫明成交價是106萬元，但交易時合同做成90萬元，其余16萬元以裝修款名義支付。中介解釋說是上家想少付點營業稅，張小姐提出異議，認為這一條是她沒有認可過的內容，不能算數的。中介卻說張小姐字也簽了，也就是認可了，必須按這個條件簽正式合同。

對策：簽合同時不給簽字方留存正本，或者干脆只簽一份合同留在手上，再按自己的意圖對合同進行修改，這種情況非常普遍。相應的，給委托人造成的損失也是巨大的。因此，如果與中介簽訂合同后中介不肯給正本，一定要拒絕簽訂。如果象這個案例中所遇到的情況，中介稱要將合同帶到上家處讓上家簽了再給下家，那至少要多長一個心眼，讓中介將合同復印一份，再叫中介蓋個章，并寫明“此復印件與原件一致”，這樣就不擔心中介私自修改合同了。

第二類：強制規定獨家委托

案例：劉先生(甲方)與中介公司(乙方)簽訂的居間合同里有這么一條：“在簽訂本合同之日起6個月內，甲方(買方劉先生)本人或其親屬不得私自與出售方(即賣方王先生)簽訂該房屋的，在該期間內，甲方也不得通過其他中介公司與出售方簽訂該房屋的買賣合同，否則甲方應按該房屋成交價的2%向乙方支付違約金”。此后，劉先生通過另一家中介公司也看了幾套房屋，其中就包括這一套，而且后一家公司承諾劉先生中介費可以九折，劉先生于是就通過這家中介公司成交了，但前一家中介公司得知此事后，向劉先生提出要求支付2%的違約金。

對策：在居間合同中約定買方看房后不得私下房東成效，這是中介為了避免客戶“跳中介”而經常采用的做法，這樣做本無可厚非，因為傭金是中介公司賴以生存的基礎，如果買方通過中介認識房東后再私下與房東成交，中介公司就收不到傭金了，這對中介公司當然也不公平。不過，房東一般不會只委托一家中介公司，下家也不會只到一家中介公司了解，如果居間合同中約定下家不得通過其他中介公司成交，這就是典型的霸王條款，按照合同法的規定也是無效的。

第三類：欺上瞞下吃差價

案例：陳女士通過中介看中了一套房，并與中介公司簽訂了協議，房價是95萬元。等到正式簽買賣合同時，才發現合同價被寫成了91萬元，中介告訴她合同價少寫點可以少交點稅，但陳女士與房東聯系后才知道，房東當初的報價就是91萬，很顯然，多出來的4萬元將全進中介公司。

對策：中介吃差價的方式主要有：1、辦理委托手續，對雙方隱瞞交易價格，吃全部差價。2、在上家報價的基礎上，約定成交價超過報價的部分與上家分成。吃差價擾亂了市場秩序，也給委托人造成了損失。現在，上海實施買賣合同網上備案的方式，使得吃差價的情況大為減少，但為以防萬一，最好在與上家或下家見面時再口頭確認一下交易價格。一旦發生中介吃差價的情況，可立即向房地產管理部門投訴，行政部門會依法進行處理，同時還要注意保留相關的證據，以便通過法院要求中介公司返還差價。

第四類：私下收取中介費

案例：劉先生通過中介公司看了一套房，中介公司業務員小郭告訴他說傭金可以打七折，但條件是不開發票。劉先生覺得開不開發票無所謂，反正又不報銷，小郭就給劉先生開了一張傭金的收據。可等到交易時小郭卻找不到，劉先生找到中介公司才知道小郭已辭職了。劉

先生拿出小郭開的收據，中介公司卻不認帳，說這筆業務是小郭私下談成的，沒有經過公司，中介公司不承擔責任。劉先生又拿不出與中介公司簽的居間合同，只能自認倒霉。

對策：個別中介公司的業務員為謀取私利，私自接受業務(這叫“飛單”)，收取傭金也不開正規發票，這樣，一旦出了問題，中介公司也可以不承擔相應的責任。因此，一定不能被個別業務員打著“少收傭金”或“為了少交稅”的幌子所欺騙，不簽居間合同或不開發票。而且，如果遇到這樣的情況，正好說明這家中介公司的業務員素質不高，難以保障客戶的權益，應當考慮另外委托別的公司。

第五類：隨意拗斷

案例：孫*姨看中一套房，在中介的催促之下匆忙付了付了2萬元定金，定金合同也沒簽。后來發現上家還有銀行貨款50萬元，而且上家要求孫*姨首付要付50萬元，以便還清貸款后辦理過戶手續，但孫*姨覺得首付就要50萬元，已超過房價的一半，風險太大，要求上家自行解決還貸問題。但中介卻說反正孫*姨又不需要銀行貸款，什么時候付都是一樣的，而且如果不滿足上家的要求，已經支付的2萬元定金就不能拿回來了。

對策：上家在交付定金時，一般買賣合同的主要條款都會確定下來，如總價、付款方式、金額和時間等等。但也有一些中介在收受定金時并不簽訂定合同將這些主要內容確定下來，而只是寫張定金的收據。如果已經支付了定金但對買賣合同的主要條款不能協商一致，應當視為買賣合同沒有成立，上家應當返還定金(不是雙倍)，所以遇到這種情況不用擔心定金拿不回來。

第六類：誘使下家交定金

案例：錢*傅看了幾套房，中介就催著他趕緊定下來，說現在的行情漲得比較快，晚了怕上家反悔了。中介拿出一份字寫得密密麻麻的合同，指著其中一個條款對錢*傅說可以先交一萬元的意向金，在簽正式合同之前不想買還可以退的，錢*傅就交了一萬元并簽了合同。可等回家后再仔細研究合同才發現，雖然合同寫明這一萬元是意向金，但后面的條款卻說如果上家愿意按約定的條件賣房并收受了意向金，那這一萬元就轉成“定金”，下家反悔不買的話就會喪失這一萬元。

對策：定金對買賣雙方都有約束，如果買方反悔，就喪失定金，如果賣方反悔，就要雙倍返還定金。在簽訂正式的買賣合同之前，一般會簽訂一份含定金內容的協議，以這種方式將雙方捆在一起，以免一方反悔。正是由于定金有這樣的作用，所以有些中介業務員在客戶沒有明白定金的法律后果的時候，引誘客戶支付“意向金”或“定金”來約束雙方，以便達成交易。遇到這種情況，一定看清楚所簽訂的協議，弄清楚意向金在什么情況下轉變成定金，搞清交付定金后雙方的責任，以免誤入“定金陷阱”。

第七類：房屋面積不真實

案例：張先生看中了一套142.3平方米的房子，總價108萬元，張先生算下來單價是7589元，中介公司的居間合同上是這么寫的“面積142.3平方(以產證面積為準)”，張先生據此支付了定金。但等到簽正式合同時張先生才知道，產證上的面積只有140.3平方，面積足足少了2平方，單價成了7697元，算下來也有1.5萬元左右。中介稱142.3是上家自己報的數字，合同上寫的也是“以產證面積為準”，所以張先生應當按原來的協議交易。

對策：中介公司一般是按上家口頭提供情況掛牌的，掛牌的信息有時與實際情況并不一致(如面積、房齡等)，其原因有可能是上家故意隱瞞，有可能是中介工作失誤(如登記錯誤)，也有的可能是中介為了吸引客戶故意而為。如果碰到合同上寫明面積“以產證為準”的情況，一定要記得寫上“面積誤差不得超過多少平方”的內容，因為二手房交易一般不以面積單價而以總價計算，所以要寫明誤差的范圍，超過這個范圍則可認為主要條款未達成一致，合同未成立，下家可以要求返還定金。

第八類：隱瞞房屋真實情況

案例：李老師是外地人，想在上海為兒子買套房子以便兒子將來到上海來工作。中介給他推薦了一套房子，看后他對房型和價格比較滿意，向中介問到房間的朝向時，中介告訴他是朝南的。因為當時是晚上分不清楚方向，他也就沒有核實這個情況了。當晚他就在中介的要求之下付了2萬元定金。過了幾天他再去看房時才發現房間實際是朝西略偏南。

對策：中介為促成交易，往往會對所推薦的房屋進行夸大其辭的介紹，同時也會隱瞞一些不利的情況。所以一定要冷靜判斷中介的話，對一些關鍵情況最好自己去核實一下，多向房屋所在的保安、門衛、鄰居打聽真實情況。