商品房銷售合同的主要條款

商品房銷售合同是當事人雙方規范相互之間行為的主要依據，建設部《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房銷售合同。商品房銷售合同應當明確以下主要內容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所;

一般包括，買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯系電話。如果有委托代理人的話，那么包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯系電話。

(二)商品房基本狀況;

有關房屋的情況是對買賣合同標的物的基本描述，也是標的物特定化的過程，這主要包括以下內容：a.房屋的坐落位置、朝向、日照時間、采光通風等;b.所買賣房屋的面積，應注明實際建筑面積和所分攤的公用建筑面積分別多少;房屋是現房還是預售的商品房;d.房屋的配套設施和裝修標準。

(三)商品房的銷售方式;

在房地產市場中商品房銷售的方式有很多，不同的銷售方式下,當事人之間的權利義務也就有所不同，所以明確銷售方式也是非常重要的。譬如是現房銷售，是期房銷售，還是商品房包銷等其他方式。

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付給賣方。《城市房地產交易價格管理暫行規定》第4條規定，國家對房產交易價格實行直接管理與間接管理相結合的原則，建立主要由市場形成價格的機制。保護正當的價格競爭，禁止壟斷、哄抬價格。《商品住宅價格管理暫行規定》中也規定了商品房價格實行市場調節價格，銷售方與購買方可以考慮房屋結構質量低和市場行情等因素對房屋價格在合同中確定。《商品房銷售管理辦法》第18條規定，商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。在簽訂合同中要避免暫定價格的形式，盡量確定價格，否則日后出現房地產市場價格波動較大或者是因為國家政策調整、建筑材料漲價等，就會導致房地產開發商變更價格。在合同中不僅要標明每平方米的價格，而且要寫明總價款。一旦當事人之間因為價格問題發生糾紛時，應該按照以下原則進行調解：A.除國家規定必須執行國家定價的以外，當事人根據房地產市場價格議定的價格應該予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定的價格的，可以支持。一方以建筑材料或商品房市場價格變化為由要求變更合同約定價格的，一般不予支持。B.合同雙方約定的商品房銷售價格，同時又約定商品房銷售價格以主管部門的核定價格為準的，一方要求按照核定價格為準的應該予以支持。C.合同雙方約定的商品房銷售價格不明確的，或者在合同履行中發生不可抗力等情況的，合同雙方當事人可以另行約定商品房銷售價格;協商不成的，參照當地政府公布的價格、房地產部門認可的評估價格或者當地同期同類質量房屋的市場價格處理。D.在逾期交付商品房的同時，因為商品房銷售價格變化造成的損失由過錯方承擔。

《商品房銷售管理辦法》第19條規定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房銷售合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。另外，當事人在合同中對商品房設備、設施和公用設備、設施費用、電話、閉路電視、電表、煤氣等費用最好也做出明確約定。否則應該明確這些建設配套費用已經計人整個房屋價款內，除交付全部房屋價款外不需要另外支付。

(五)交付使用條件及日期;

賣方應在某日期之前，將房屋交付買方。買方應在實際接收房屋之日起，在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續，賣方應給予必要的協助。對于如何交付，僅僅是交付鑰匙就是交付使用，還是需要提供其他的輔助條件，都需要在合同中明確，最好不要籠統的在合同中僅寫交付。

(六)質量、裝飾、設備標準承諾;

購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。開發商應該向購買者提供住宅質量保證書。為了證明開發商提供的房屋質量檢驗申請文件合法，合同中最好約定房地產開發商應該向購買者提供證明其質量申報手續以及質量評價報告等。購買者有權委托相關機關對商品房質量進行評價。房地產開發商對房屋質量負有保修責任。合同中應該就房屋的保修范圍、保修期限和保修責任等做出明確約定。

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎沒施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

主要約定供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎沒施和公共設施的交付的日期和承諾達到的條件以及不能按期達到房地產開發商應當承擔的責任等等;

(八)公共配套建筑的產權歸屬;

《商品房買賣銷售管理辦法》對公共配套建筑的產權歸屬作出了規定，明確了當事人雙方可以對共有共用房屋進行約定。因此在合同中可以明確約定公共配套建筑的產權歸屬，樓宇的命名權、小區的命名權歸屬等等;

(九)面積差異的處理方式;

購房者在簽訂購買現房合同時應在此條款中要求寫明建筑面積，及建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數，使用面積平米數，建筑面積與使用面積的比例;購買預售房還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。根據《民法通則》此條款應如此表述“誤差在3%之內(含3%)，視為正常誤差，但誤差部分應按實際面積在合同中規定的單價重新結算;若誤差超過3%，則視為賣方違約，賣方應承擔違約責任。”在合同中一定要將面積條款方面的內容進一步細化：第一，公用部分的建筑面積，包括每個公用部分的名稱和面積，如門廊、走道、電梯、公共車位等部分;第二,套內建筑面積或專用部分的建筑面積，包括套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積等等。

(十)辦理產權登記有關事宜;

主要包括開發商取得初始登記的日期及違約責任，轉移登記的程序及相應的違約責任。

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