商品房銷售合同的主要條款

商品房銷售合同是當(dāng)事人雙方規(guī)范相互之間行為的主要依據(jù)，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房銷售合同。商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

一般包括，買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。

(二)商品房基本狀況;

有關(guān)房屋的情況是對(duì)買賣合同標(biāo)的物的基本描述，也是標(biāo)的物特定化的過程，這主要包括以下內(nèi)容：a.房屋的坐落位置、朝向、日照時(shí)間、采光通風(fēng)等;b.所買賣房屋的面積，應(yīng)注明實(shí)際建筑面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分別多少;房屋是現(xiàn)房還是預(yù)售的商品房;d.房屋的配套設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)。

(三)商品房的銷售方式;

在房地產(chǎn)市場中商品房銷售的方式有很多，不同的銷售方式下,當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也就有所不同，所以明確銷售方式也是非常重要的。譬如是現(xiàn)房銷售，是期房銷售，還是商品房包銷等其他方式。

(四)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;

一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買賣有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付給賣方。《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行規(guī)定》第4條規(guī)定，國家對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格實(shí)行直接管理與間接管理相結(jié)合的原則，建立主要由市場形成價(jià)格的機(jī)制。保護(hù)正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止壟斷、哄抬價(jià)格。《商品住宅價(jià)格管理暫行規(guī)定》中也規(guī)定了商品房價(jià)格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)格，銷售方與購買方可以考慮房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量低和市場行情等因素對(duì)房屋價(jià)格在合同中確定。《商品房銷售管理辦法》第18條規(guī)定，商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。在簽訂合同中要避免暫定價(jià)格的形式，盡量確定價(jià)格，否則日后出現(xiàn)房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)較大或者是因?yàn)閲艺哒{(diào)整、建筑材料漲價(jià)等，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商變更價(jià)格。在合同中不僅要標(biāo)明每平方米的價(jià)格，而且要寫明總價(jià)款。一旦當(dāng)事人之間因?yàn)閮r(jià)格問題發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)該按照以下原則進(jìn)行調(diào)解：A.除國家規(guī)定必須執(zhí)行國家定價(jià)的以外，當(dāng)事人根據(jù)房地產(chǎn)市場價(jià)格議定的價(jià)格應(yīng)該予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定的價(jià)格的，可以支持。一方以建筑材料或商品房市場價(jià)格變化為由要求變更合同約定價(jià)格的，一般不予支持。B.合同雙方約定的商品房銷售價(jià)格，同時(shí)又約定商品房銷售價(jià)格以主管部門的核定價(jià)格為準(zhǔn)的，一方要求按照核定價(jià)格為準(zhǔn)的應(yīng)該予以支持。C.合同雙方約定的商品房銷售價(jià)格不明確的，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力等情況的，合同雙方當(dāng)事人可以另行約定商品房銷售價(jià)格;協(xié)商不成的，參照當(dāng)?shù)卣嫉膬r(jià)格、房地產(chǎn)部門認(rèn)可的評(píng)估價(jià)格或者當(dāng)?shù)赝谕愘|(zhì)量房屋的市場價(jià)格處理。D.在逾期交付商品房的同時(shí)，因?yàn)樯唐贩夸N售價(jià)格變化造成的損失由過錯(cuò)方承擔(dān)。

《商品房銷售管理辦法》第19條規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房銷售合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。另外，當(dāng)事人在合同中對(duì)商品房設(shè)備、設(shè)施和公用設(shè)備、設(shè)施費(fèi)用、電話、閉路電視、電表、煤氣等費(fèi)用最好也做出明確約定。否則應(yīng)該明確這些建設(shè)配套費(fèi)用已經(jīng)計(jì)人整個(gè)房屋價(jià)款內(nèi)，除交付全部房屋價(jià)款外不需要另外支付。

(五)交付使用條件及日期;

賣方應(yīng)在某日期之前，將房屋交付買方。買方應(yīng)在實(shí)際接收房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，賣方應(yīng)給予必要的協(xié)助。對(duì)于如何交付，僅僅是交付鑰匙就是交付使用，還是需要提供其他的輔助條件，都需要在合同中明確，最好不要籠統(tǒng)的在合同中僅寫交付。

(六)質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。開發(fā)商應(yīng)該向購買者提供住宅質(zhì)量保證書。為了證明開發(fā)商提供的房屋質(zhì)量檢驗(yàn)申請(qǐng)文件合法，合同中最好約定房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該向購買者提供證明其質(zhì)量申報(bào)手續(xù)以及質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告等。購買者有權(quán)委托相關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)商品房質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量負(fù)有保修責(zé)任。合同中應(yīng)該就房屋的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等做出明確約定。

(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)沒施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

主要約定供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)沒施和公共設(shè)施的交付的日期和承諾達(dá)到的條件以及不能按期達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等等;

(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

《商品房買賣銷售管理辦法》對(duì)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬作出了規(guī)定，明確了當(dāng)事人雙方可以對(duì)共有共用房屋進(jìn)行約定。因此在合同中可以明確約定公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，樓宇的命名權(quán)、小區(qū)的命名權(quán)歸屬等等;

(九)面積差異的處理方式;

購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時(shí)應(yīng)在此條款中要求寫明建筑面積，及建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數(shù)，使用面積平米數(shù)，建筑面積與使用面積的比例;購買預(yù)售房還要注意暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差問題。根據(jù)《民法通則》此條款應(yīng)如此表述“誤差在3%之內(nèi)(含3%)，視為正常誤差，但誤差部分應(yīng)按實(shí)際面積在合同中規(guī)定的單價(jià)重新結(jié)算;若誤差超過3%，則視為賣方違約，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。”在合同中一定要將面積條款方面的內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化：第一，公用部分的建筑面積，包括每個(gè)公用部分的名稱和面積，如門廊、走道、電梯、公共車位等部分;第二,套內(nèi)建筑面積或?qū)Ｓ貌糠值慕ㄖ娣e，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積等等。

(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

主要包括開發(fā)商取得初始登記的日期及違約責(zé)任，轉(zhuǎn)移登記的程序及相應(yīng)的違約責(zé)任。

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