“樓花”中的法律問題

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定:“下列房地產，不得轉讓：…(六)未依法登記領取權屬證書的;”第四十五條規(guī)定:“商品房預售，應當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”

國務院辦公廳轉發(fā)了建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》第七條規(guī)定:“根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規(guī)定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。”

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定:“有下列情形之一的，合同無效：…(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”第五十八條定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

根據以上法律法規(guī)定可以看出，西安某房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的世紀廣場項目由于現在只辦理了《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》沒有辦理《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》不具備銷售的法定條件。由于陜西某房地產開發(fā)有限公司購買的“樓花”后并不是自用而是為了轉讓給第三人，雖然國家對購買“樓花”沒有作出明文規(guī)定，但是對倒賣“樓花”則是明確禁止的。

所以根據上述規(guī)定，西安某房地產開發(fā)有限公司與陜西某房地產開發(fā)有限公司購買“樓花”的買賣行為，違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》的強制性規(guī)定而可能導致合同無效。另，世紀廣場的項目在西安某房地產開發(fā)有限公司名下，不在陜西某房地產開發(fā)有限公司名下，陜西某房地產開發(fā)有限公司不具備與第三方簽訂買賣合同的合法主體資格和身份，所以，第三方與陜西某房地產開發(fā)有限公司簽訂的買賣合同將可能因為陜西某房地產開發(fā)有限公司倒賣“樓花”的行為違反法律的禁止性規(guī)定及不具備簽訂合同的主體資格導致合同無效。

合同無效后，西安某房地產開發(fā)有限公司應返還給陜西某房地產開發(fā)有限公司已經取得的款項。陜西華帆房地產開發(fā)有限公司應返還第三方已經取得款項。如果西安某房地產開發(fā)有限公司不按照約定向陜西某房地產開發(fā)有限公司返還款項或者西安某房地產開發(fā)有限公司向陜西某房地產開發(fā)有限公司返還款項后，陜西某房地產開發(fā)有限公司不向第三方返還款項，導致第三方的利益受到損害。