“樓花”中的法律問題

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定:“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：…(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;”第四十五條規(guī)定:“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”

國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》第七條規(guī)定:“根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。”

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定:“有下列情形之一的，合同無效：…(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”第五十八條定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

根據(jù)以上法律法規(guī)定可以看出，西安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的世紀(jì)廣場項(xiàng)目由于現(xiàn)在只辦理了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》沒有辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》不具備銷售的法定條件。由于陜西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買的“樓花”后并不是自用而是為了轉(zhuǎn)讓給第三人，雖然國家對購買“樓花”沒有作出明文規(guī)定，但是對倒賣“樓花”則是明確禁止的。

所以根據(jù)上述規(guī)定，西安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與陜西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買“樓花”的買賣行為，違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而可能導(dǎo)致合同無效。另，世紀(jì)廣場的項(xiàng)目在西安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，不在陜西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，陜西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不具備與第三方簽訂買賣合同的合法主體資格和身份，所以，第三方與陜西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的買賣合同將可能因?yàn)殛兾髂撤康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司倒賣“樓花”的行為違反法律的禁止性規(guī)定及不具備簽訂合同的主體資格導(dǎo)致合同無效。

合同無效后，西安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)返還給陜西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)取得的款項(xiàng)。陜西華帆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)返還第三方已經(jīng)取得款項(xiàng)。如果西安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不按照約定向陜西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還款項(xiàng)或者西安某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向陜西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還款項(xiàng)后，陜西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不向第三方返還款項(xiàng)，導(dǎo)致第三方的利益受到損害。