【案情簡介】李先生通過一家房屋中介甲去看一個標價100萬的二手房。看房前，中介告訴他根據(jù)“行規(guī)”，須先簽“看樓書”。李先生購房心切，只好在中介預先準備好的《看房證明及委托協(xié)議書》上簽名。根據(jù)協(xié)議，如房屋成交，李先生應支付成交價的3%作為傭金。

看樓書同時規(guī)定“在一年內(nèi)，看房者直接或間接與房主成交，都視為由該中介公司促成交易，須支付上述傭金及等額于傭金25%的違約金”。因房價無法協(xié)商一致，李先生放棄購買該房，半年后，另一家房屋中介乙對同一房源標價88萬，李先生于是通過另一家中介簽約成交。中介甲知曉李先生成交后，向李先生追討傭金及違約金，李先生不同意，最后雙方鬧上法院，法庭認定“看樓書”中的霸王條款無效，最后，法院判決中介公司敗訴，李先生無需向中介甲支付傭金及違約金。

【律師點評1】誠信的缺失，致使二手房屋交易過程中，客戶為了逃避傭金，不誠信而跳單的行為也是存在的，中介公司要求客戶簽訂《看樓書》以防止跳單，是維護自身權益的有效依據(jù)之一。但是，中介機構不能片面為了單方利益而對客戶的權利進行超越法律規(guī)定的限制。

【律師點評2】本案中，李先生只要在一年內(nèi)購買該物業(yè)，不管是否是在中介甲的居間服務促使下購買的，均應向甲中介支付傭金。很顯然，《看樓書》隱含了免除作為居間人甲的主要義務以及強迫李先生必須接受甲居間服務的意思。因此，《看樓書》中免除中介甲的責任、排除李先生主要權利的條款無效。

【律師點評3】從性質(zhì)上看，《看樓書》屬于格式合同。對于格式合同，《消費者權益保護法》、《合同法》都對格式條款作了種種的限制，以防止條款制作人濫用格式條款獲取不正當利益，并保護合同相對人，尤其是消費者的合法權益。

【律師點評4】《合同法》規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。本案中，李先生購買房產(chǎn)是通過另一家中介公司成交，原中介方來促成房屋買賣合同，就是居間未成功。原中介方要求支付傭金，違反了我國《合同法》的規(guī)定。

【法條鏈接】《消費者權益保護法》第九條消費者享有自主選擇商品或者服務的權利。

消費者有權自主選擇提供商品或者服務的經(jīng)營者，自主選擇商品品種或者服務方式，自主訣定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務。

消費者在自主選擇商品或者服務時，有權進行比較、鑒別和挑選?！逗贤ā返谌艞l采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時來與對方協(xié)商的條款。

《合同法》第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

《合同法》第四百二十七條居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

律霸網(wǎng)律師提醒：本人前年做過二手房交易，領教了房屋中介的厲害，最近有朋友處理其房屋時，也差點落入陷阱，消費者與房屋中介之間的糾紛可謂日益見長。中介方利用消費者“心急”、“先簽著無所謂”等麻痹心態(tài)誘導其簽訂不利于己的隱含霸王條款的合同，而一旦出現(xiàn)中介不理想的狀況，其有常常利用這些條款來與消費者談判。消費者此時心想：白字黑字寫著，逃也逃不了。于是破財擋在息事寧人，誰讓自己當初簽得那么隨意呢，殊不知很多條款并不當然對其產(chǎn)生法律約束力。這里提醒欲進行房屋買賣的消費者：簽訂任何書面文件前都要看清楚，嘗試理解清楚字面的含義，如無把握的，應及時咨詢律師，以免草率簽字最終吃虧。