怎樣判斷二手房價格

買新房嫌太貴，買二手房怕操心，許多想買房的人都面臨這種左右為難的處境。而實際上，只要拿準了價格，無論從投資還是居住的角度看，買二手房還是比較合算的。根據目前西安房產市場的現狀，可從以下這幾個方面判斷二手房的價格。

區域因素最關鍵

房屋所處的地段等級、交通條件、小區環境以及配套設施都屬于區域因素的范圍。地段等級是指房屋所在位置屬于哪一級別的土地;交通條件主要是指區域內道路通達情況、公交線路數量、到達車站所需時間、周邊是否有地(城)鐵經過、是否緊鄰主干道等;小區環境主要是指小區內的綠化情況、物業管理情況、停車情況及相應的公共活動場所配套情況等。目前西安南郊和城內的地段價格都比較高，交通也比較便利，但從綠化和配套設施上看，南郊的整體條件要比城區內好一些，再加上南郊大學云集，因此，西安南郊的二手房價格高于城區也在情理之中。城區內和平路附近的二手房價格大約在2000元/平方米，而南郊師大、外院附近的二手房價格都在2200元/平方米左右。東郊由于高檔樓盤開發量的增加，普通二手房的價格正在逐步上漲;西郊、北郊的二手房就比較便宜了，每平方米1500、1600元的房子比比皆是。

根據房屋自身因素折舊

對二手房的價格影響較大的是房屋成新率、產權性質、樓層、朝向及戶型格局。房屋成新率主要根據房屋的建筑年代來計算，房屋竣工后即進入折舊期，一般的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%，產權狀況主要分為：商品房住宅、成本價住宅及標準價或優惠價住宅。對于地段相似的二手房來說，商品房住宅的價格最高，成本價住宅次之，標準價或優惠價住宅價格最低。在樓層方面，普通住宅以二、五層為標準，頂層最差，一層次之，三、四層最好。朝向和戶型對二手房也有影響，但作用不是太大，西安市的二手房以公房和返遷房居多，大戶型的房產比較少見，一般都是2室1廳或3室1廳，面積以70-80平方米較為常見。需要注意的是，有些房屋由于天然氣、暖氣都已經安裝到位，因此價格會相對高一些。因此，在計算房屋價格的時候應該將均攤在住房面積上的“雙氣”安裝費剔除，得到房產本身凈價格后再與市場價進行比較。

計算價格時要選好參照

二手房的交易方式比較特殊，價格的透明度相對較低，因此在購買二手房的時候不僅要實地“考察”，還要根據房屋位置選擇合適的參照物來計算價格。以西安市某小區為例，附近新建的普通商品住宅單價為2600元/平方米，那么這一地區二手房的大致價格為2600×(1-20%)=2080元。如果目標房使用年限較短，戶型較好，且“雙氣”已通，那么每平方米的價格還會高出50-100元左右。這是商品房產權的價格，如果是公房或返遷房的話，在價格上還應該有一些調整，公房的調整比例大約為5%左右，價格應為2080×(1-5%)=1976元。返遷房由于戶型相對差一些等原因，調整比例大約為8%，其價格為2080×(1-8%)=1913元。

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