一、二手房買賣合同有瑕疵的處理

二手房買賣合同出現(xiàn)瑕疵要根據(jù)不同的瑕疵來決定解決方式，具體為：

(一)格式合同中對違約金標準約定過高。定金罰則和違約金條款通常并存于格式合同中，且違約金約定為轉(zhuǎn)讓成交價的30%，按照該比例若違約少則要承擔(dān)十幾萬的違約金、多則數(shù)百萬，遠高于適用定金罰則獲得的賠償，導(dǎo)致雙方因守約方主張適用違約金條款而產(chǎn)生較大分歧。判決違約方承擔(dān)巨額的違約金明顯有失公平，違約方會主張違約金過高要求調(diào)整，法院在判決中通常會予以調(diào)整，導(dǎo)致守約方往往以合同系雙方真實意思表示為由提起上訴。對此，建議買賣雙方及居間方的權(quán)利義務(wù)予以明確約定;降低違約金標準，將違約金定為轉(zhuǎn)讓成交價的5%-10%，既可防止合同當事人隨意違約，也可防止違約金條款成為中介方串通合同一方非法獲利的工具;

(二)未約定無法申請到預(yù)期貸款導(dǎo)致合同無法履行時的責(zé)任承擔(dān)。受國家調(diào)整房貸政策影響，買方未能申請到預(yù)期貸款，遂以情勢變更為由訴請解除合同，要求賣方返還定金;賣方則認為此屬于商業(yè)風(fēng)險，要求買方承擔(dān)違約責(zé)任。房產(chǎn)中介未根據(jù)政策調(diào)整及時修改、增補合同條款，對此情形未作約定，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生糾紛。對因國家房貸政策的調(diào)整而導(dǎo)致的買方無法申請到預(yù)期貸款的情形下是否解除合同作出明確的約定。

(三)合同中未約定居間方的權(quán)利義務(wù)。

有的格式合同中未載明居間方名稱，也沒有居間方簽章，但又明確約定賣方應(yīng)將定金托管于第三方(居間方)處;即使載明了中介的名稱，對其權(quán)利義務(wù)也未作任何約定。買賣雙方一旦基于中介方的行為發(fā)生糾紛，難以追究中介方的責(zé)任。對此，買、賣及中介三方必須簽訂居間合同，加強對房產(chǎn)中介的監(jiān)管，明確其負有對合同主要條款釋明的義務(wù)，并就重要及特殊約定事項作出特別提示，約束和規(guī)范房產(chǎn)中介的行為。

二、如何處理購房合同瑕疵

要根據(jù)合同條款中不同的瑕疵來決定處理方式，具體為：

瑕疵一：有的條款沒意義

乙方在付給甲方定金(幣種)(大寫)元，(小寫)元。上述定金：在乙方最后一次付款時充抵房款在時由甲方退還乙方。在實際操作中，買房人支付的定金多在支付房子首付款時扣除或充抵，這個條款中“最后一次付款”沒有實際意義，建議將這一款分成“在房子首付款和房款尾款支付時”兩種情況，讓二手房買賣雙方選擇時更加清楚;而雙方約定具體時間由甲方退還乙方的條款，在實際中也很不合理，因為買賣雙方大多選擇充抵房款。

瑕疵二：戶口遷不出責(zé)任難認定

甲方應(yīng)將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。在操作中，一般會選擇“在房屋產(chǎn)權(quán)過戶前”遷戶口，但是契約沒有對遷不出戶口、戶口遷出延期作出提示性條款，也沒有對賣房人遷不出戶籍關(guān)系作出違約責(zé)任的提示，常常造成買賣雙方的糾紛，并且這種糾紛還不是賣房人賠錢就能解決的。

瑕疵三：具體稅費表述不清晰

除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當繳納的稅費，由：甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔(dān)，甲方承擔(dān)或乙方承擔(dān)。這一條款產(chǎn)生的爭議最大，因為稅費直接牽涉到賣房人是否將其加入到房價的問題。賣房人需要承擔(dān)二手房買賣中的營業(yè)稅、個人所得稅，買房人需要承擔(dān)辦理房產(chǎn)證的契稅，正由于稅費有好多種，契約僅僅規(guī)定了三種可選：要么甲、要么乙、要么雙方各自承擔(dān)。而恰恰賣房人會把個稅或營業(yè)稅轉(zhuǎn)移給買房人，如果說按照國家規(guī)定，后面的甲方承擔(dān)和乙方承擔(dān)完全就不應(yīng)在條款中體現(xiàn)，要體現(xiàn)的話，應(yīng)該具體到什么稅。

瑕疵四：房屋損毀問題有漏洞

該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自：房屋正式交付之日，權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給乙方。通常理解的房屋正式交付，應(yīng)該是房產(chǎn)交易全部結(jié)束，包括房款結(jié)清和產(chǎn)權(quán)變更。而在實際中，會出現(xiàn)賣房人在還沒有收齊全部房款、產(chǎn)權(quán)還沒有轉(zhuǎn)移時(一般是為了等到滿5年后再交易，為避交房價5.5%的營業(yè)稅)，就已經(jīng)把房子給買房人使用了，這時出現(xiàn)房屋滅失的話，因為產(chǎn)權(quán)還未變更，又容易引起糾紛。建議增加“先過戶后交房”、“先交房后過戶”的選項，保障買賣雙方利益。

瑕疵五：契約沒有標注用途

本契約一式份。其中甲方留執(zhí)份，乙方留執(zhí)份，為申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機關(guān)一份。契約一式幾份其實很重要，在實際簽約中，常常是“一式五份，甲方一份、乙方三份，產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記一份”。乙方作為買房人，如果是一次性付款的，可以留兩份，一份備存、一份交契稅用;而留三份的，主要是為了按揭貸款時用一份。很多買房人不知道留這么多份干嘛用，在條款中應(yīng)該對每份的用途作出說明，讓買房人明白消費。

二手房過戶稅費爭議

法律雖規(guī)定房產(chǎn)過戶稅費的納稅義務(wù)人為出賣方，但并不禁止當事人在房產(chǎn)交易過程中自行約定相關(guān)稅費的承擔(dān)主體。

二手房買賣合同雙方當事人對交易過程中的稅費負擔(dān)未約定或約定不明，經(jīng)協(xié)商不能達成補充協(xié)議的，應(yīng)按照稅務(wù)部門對各類稅種及納稅義務(wù)人的明確規(guī)定確定稅費承擔(dān)人。

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