一、二手房買賣合同有瑕疵的處理

二手房買賣合同出現瑕疵要根據不同的瑕疵來決定解決方式，具體為：

(一)格式合同中對違約金標準約定過高。定金罰則和違約金條款通常并存于格式合同中，且違約金約定為轉讓成交價的30%，按照該比例若違約少則要承擔十幾萬的違約金、多則數百萬，遠高于適用定金罰則獲得的賠償，導致雙方因守約方主張適用違約金條款而產生較大分歧。判決違約方承擔巨額的違約金明顯有失公平，違約方會主張違約金過高要求調整，法院在判決中通常會予以調整，導致守約方往往以合同系雙方真實意思表示為由提起上訴。對此，建議買賣雙方及居間方的權利義務予以明確約定;降低違約金標準，將違約金定為轉讓成交價的5%-10%，既可防止合同當事人隨意違約，也可防止違約金條款成為中介方串通合同一方非法獲利的工具;

(二)未約定無法申請到預期貸款導致合同無法履行時的責任承擔。受國家調整房貸政策影響，買方未能申請到預期貸款，遂以情勢變更為由訴請解除合同，要求賣方返還定金;賣方則認為此屬于商業風險，要求買方承擔違約責任。房產中介未根據政策調整及時修改、增補合同條款，對此情形未作約定，導致雙方產生糾紛。對因國家房貸政策的調整而導致的買方無法申請到預期貸款的情形下是否解除合同作出明確的約定。

(三)合同中未約定居間方的權利義務。

有的格式合同中未載明居間方名稱，也沒有居間方簽章，但又明確約定賣方應將定金托管于第三方(居間方)處;即使載明了中介的名稱，對其權利義務也未作任何約定。買賣雙方一旦基于中介方的行為發生糾紛，難以追究中介方的責任。對此，買、賣及中介三方必須簽訂居間合同，加強對房產中介的監管，明確其負有對合同主要條款釋明的義務，并就重要及特殊約定事項作出特別提示，約束和規范房產中介的行為。

二、如何處理購房合同瑕疵

要根據合同條款中不同的瑕疵來決定處理方式，具體為：

瑕疵一：有的條款沒意義

乙方在付給甲方定金(幣種)(大寫)元，(小寫)元。上述定金：在乙方最后一次付款時充抵房款在時由甲方退還乙方。在實際操作中，買房人支付的定金多在支付房子首付款時扣除或充抵，這個條款中“最后一次付款”沒有實際意義，建議將這一款分成“在房子首付款和房款尾款支付時”兩種情況，讓二手房買賣雙方選擇時更加清楚;而雙方約定具體時間由甲方退還乙方的條款，在實際中也很不合理，因為買賣雙方大多選擇充抵房款。

瑕疵二：戶口遷不出責任難認定

甲方應將其落戶于該房屋的戶籍關系遷出。在操作中，一般會選擇“在房屋產權過戶前”遷戶口，但是契約沒有對遷不出戶口、戶口遷出延期作出提示性條款，也沒有對賣房人遷不出戶籍關系作出違約責任的提示，常常造成買賣雙方的糾紛，并且這種糾紛還不是賣房人賠錢就能解決的。

瑕疵三：具體稅費表述不清晰

除本條第二款已有約定外，辦理以上手續應當繳納的稅費，由：甲、乙雙方按國家規定各自承擔，甲方承擔或乙方承擔。這一條款產生的爭議最大，因為稅費直接牽涉到賣房人是否將其加入到房價的問題。賣房人需要承擔二手房買賣中的營業稅、個人所得稅，買房人需要承擔辦理房產證的契稅，正由于稅費有好多種，契約僅僅規定了三種可選：要么甲、要么乙、要么雙方各自承擔。而恰恰賣房人會把個稅或營業稅轉移給買房人，如果說按照國家規定，后面的甲方承擔和乙方承擔完全就不應在條款中體現，要體現的話，應該具體到什么稅。

瑕疵四：房屋損毀問題有漏洞

該房屋毀損、滅失的風險自：房屋正式交付之日，權利轉移之日起轉移給乙方。通常理解的房屋正式交付，應該是房產交易全部結束，包括房款結清和產權變更。而在實際中，會出現賣房人在還沒有收齊全部房款、產權還沒有轉移時(一般是為了等到滿5年后再交易，為避交房價5.5%的營業稅)，就已經把房子給買房人使用了，這時出現房屋滅失的話，因為產權還未變更，又容易引起糾紛。建議增加“先過戶后交房”、“先交房后過戶”的選項，保障買賣雙方利益。

瑕疵五：契約沒有標注用途

本契約一式份。其中甲方留執份，乙方留執份，為申請房屋所有權轉移登記提交房屋權屬登記機關一份。契約一式幾份其實很重要，在實際簽約中，常常是“一式五份，甲方一份、乙方三份，產權權屬登記一份”。乙方作為買房人，如果是一次性付款的，可以留兩份，一份備存、一份交契稅用;而留三份的，主要是為了按揭貸款時用一份。很多買房人不知道留這么多份干嘛用，在條款中應該對每份的用途作出說明，讓買房人明白消費。

二手房過戶稅費爭議

法律雖規定房產過戶稅費的納稅義務人為出賣方，但并不禁止當事人在房產交易過程中自行約定相關稅費的承擔主體。

二手房買賣合同雙方當事人對交易過程中的稅費負擔未約定或約定不明，經協商不能達成補充協議的，應按照稅務部門對各類稅種及納稅義務人的明確規定確定稅費承擔人。

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