在二手房買賣過戶的過程中，和查檔相比，公證不是必經的程序。但是，如果出現以下這些特殊情況，在進行房屋過戶的過程中是需要進行公證的。

一、委托公證

1、根據規定，在房屋交易進行簽約、面簽、過戶等環節時如果賣方不能到場需委托他人，此時需要辦理委托公證。

2、如果房產人在國外想要賣國內的房產，需要到當地中國大使館或領事館辦理房屋出售委托公證。

二、繼承公證

原房主去世就會涉及到房產繼承問題，無論法定繼承、遺囑繼承還是贈遺都要首先到公證處辦理繼承權公證，之后攜帶相關資料才能辦理房屋過戶。

三、監護公證

1、賣方患病喪失行為能力。這時需要由賣方的近親屬(配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女)向法院提起訴訟，確認業主為限制行為能力人或無民事行為能力人，再由人民法院指定監護人，由監護人辦理監護公證，之后進行房屋買賣。

2、賣方未成年的，也需要辦理監護公證。

二手房買賣避稅有風險

按照《合同法》的規定，贈予的財產有瑕疵，贈予人不承擔責任。也就是說，“買方”取得房產后如果發生了質量問題，在法律上不受保護。事實上，通過假贈予代替真買賣而逃避稅收的行為，“違反國家稅收征收的有關規定，情節嚴重者還可能會被追究刑事責任。”

二手房交易注意"四大戒律"

●一戒:確認房主身份是簽約的保證

按照正常的交易流程,買賣雙方在簽訂合同前首先需要檢查簽約主體的真實性,對于買家而言,最主要是核實房主的身份,以防止有些不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐,一旦簽了合同,很容易落得“財房兩空”。因此鑒定業主證件的真實性和業主身份的真實性是簽訂買賣合同的首條戒律,尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為中間擔保的情況下,這個問題更需引起注意。鑒于目前有些房屋中介公司出現過很嚴重的欺騙問題,買賣雙方一定要找到資信好、品牌響、專業強的大型經紀公司承擔擔保責任,由其在中間驗證雙方的真實身份、確認房屋產權無糾紛,對雙方行為進行制約。

●三戒:未明確付款和過戶時間

在交易流程中,由于買賣雙方都具有一定的規避風險意識,形成了“賣方不愿先過戶,買方不愿先付款”的交易現狀,因此在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款,這兩部分在不同時間段支付給房主,并且買方的注意力會放在“交錢后何時可以過戶”的問題上,因此,雙方一定要在合同中明確付款時間、金額以及過戶時間,并且將違約責任注明。

●四戒:費用交接時間未在簽約中明確買方

在買賣過程中,還要了解清楚交易的房屋是否有遺留問題,其實二手房屋本身的附屬問題,屬于“房屋交付”中的重要條款,以何時點作為水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接時間,時點的明確是清晰劃分責任的關鍵。如果是公房交易,對于物業、供暖等費用的繳納時間和標準,原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等,都應在合同中明確寫明,避免暫時“雪藏”的欠費日后成為買方一筆額外的成本,合同中如果沒有具體條款約束,很容易日后導致糾紛。

●二戒:未明確買賣雙方違約責任

多數消費者對于買賣雙方的違約責任能夠重視,但是并不能保證將之一一落實到字面合同上。雖然雙方在訂立合同時,主觀上都希望能夠履行義務,順利完成交易,可是因為房產交易復雜且金額較大,因此有時會出現意想不到的狀況,而導致違約行為的產生。為了能避免以后出現扯皮現象,需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利,以及違約金的償付金額和時間。

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