針對目前尚不規(guī)范的房地產(chǎn)中介市場，是自己成交還是找有資質(zhì)、信譽(yù)好的房產(chǎn)中介公司?如果自己找客戶，首先您要有閑暇的時(shí)間;其二，您要有比較專業(yè)的房產(chǎn)及法律知識(shí);第三，要有較好的心態(tài)及耐性。因?yàn)橛憙r(jià)還價(jià)的過程可能漫長而艱難。

不如找一家代理公司試一試。但是找中介公司要注意：有無資質(zhì)、信譽(yù)是否良好、操作是否規(guī)范，可打電話咨詢一下，看看報(bào)價(jià)及公司的服務(wù)態(tài)度，也可親自上公司實(shí)地考察，或問問周圍已賣房人對中介公司的評價(jià)，最后您再選一家公司代理。

想賣多少錢?這是業(yè)主最關(guān)心的問題。如何確定房屋價(jià)格，應(yīng)給自己的房產(chǎn)做個(gè)評估。

第二階段市場考察

看看您的房產(chǎn)所在的區(qū)域，周邊環(huán)境(包括文化、體育、醫(yī)院)及生活配套設(shè)施是否完善，道路交通狀況是否良好。

房屋建成年代、小區(qū)環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、樓層，都是影響房價(jià)的原因。業(yè)主應(yīng)了解自己房屋優(yōu)劣勢，才可達(dá)到自己理想的預(yù)期價(jià)值。

第三階段房屋交易

賣房者均希望盡快將房子賣掉。故而往往找多家公司，各家公司都帶客戶看房，其間，有各公司業(yè)務(wù)員，有想甩掉中介的買房人，同時(shí)不乏別有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，討價(jià)還價(jià)，電話不斷，精神高度緊張。建議賣房人先考察一下公司的聲譽(yù)，與中介公司簽訂好代理協(xié)議，然后中介公司會(huì)派專人負(fù)責(zé)，有針對性地向客戶推薦房房，組織看房，盡快地尋找買方，同時(shí)幫助辦理過戶的相關(guān)手續(xù)，省去了賣房人大量的時(shí)間和精力，安全可靠又快捷。

第四階段物業(yè)交割

正常情況下，房子交接完畢，房產(chǎn)登記過戶后當(dāng)日，您就應(yīng)該拿到全部售房款，如果您不能按時(shí)交房，則根據(jù)情況，暫扣部分房款，待交房時(shí)付清，付款時(shí)間在合同中有明確規(guī)定。很多賣房人可能想賣房子拿到房款就完事了，其他與我無關(guān)。殊不知，如果買方故意不交供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，也不與對方簽訂相關(guān)合同，這時(shí)收費(fèi)部門往往找原房主，尤其是原產(chǎn)權(quán)單位，弄得不好，還會(huì)影響您的聲譽(yù)。如果尋找一家中介公司，則會(huì)省去這些麻煩。

房產(chǎn)買賣合同包括以下主要內(nèi)容：

(一)房屋

也就是經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系中所講的“標(biāo)的”，即雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。所售房屋必須是屬于賣方所有，倘若是與他人共有房產(chǎn)，必須征得他人的同意才能轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)、出售房屋。在售房條款里應(yīng)包括房屋的數(shù)量和質(zhì)量。在數(shù)量上應(yīng)明確計(jì)量單位，在質(zhì)量上應(yīng)明確房屋是高層建筑還是多層建筑、或是平房，以及房屋座落的地點(diǎn)、房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的層次、房屋的朝向、房屋的面積等等。另外，對于房屋的環(huán)境、配套設(shè)施以及物業(yè)管理都必須明確清楚。此條款可采用以下格式：“乙方購買甲方座落于___市___街___巷號(hào)的房屋___棟___間，建筑面積為___平方米。”

(二)價(jià)款

價(jià)款是一方當(dāng)事人以貨幣形式支付對方房屋的代價(jià)，是買受人最主要的義務(wù)。它既是房產(chǎn)買賣合同中最重要的內(nèi)容之一，也是房屋面積、房屋質(zhì)量的價(jià)值表現(xiàn)。在合同中應(yīng)明確支付貨幣名稱、單價(jià)、總價(jià)以及付款方式。例如預(yù)購房屋按暫定價(jià)先付房款40%，其中10%為定金;待房屋建成一半時(shí)再付30%;房屋竣工交付使用后按實(shí)際售價(jià)結(jié)清尾款。如是現(xiàn)房交易，可直接采用“乙方所購房產(chǎn)的交易價(jià)格為___元”的合同式即可。對于

廣告售房也要進(jìn)行逐一核算，切不可輕信廣告價(jià)格。

(三)履行合同的期限和方式

主要是指房屋支付的日期和交付手續(xù)，房屋價(jià)款的支付日期和支付辦法等等。例如，房價(jià)是現(xiàn)鈔支付還是支票支付，是在出賣人所在地支付，還是在買受人所在地支付，都應(yīng)規(guī)定清楚明白，切忌模棱兩可。此條款一般采取的格式是：“乙方應(yīng)于_年_月_日前向甲方付清房產(chǎn)款項(xiàng)(如是匯款，其交款日期以匯款時(shí)間為準(zhǔn))。乙方面交給甲方現(xiàn)金__元，其余

__元均由乙方按甲方提供的匯款地點(diǎn)、收款人匯給甲方。”

(四)產(chǎn)權(quán)登記

這是買賣雙方在售房過程中的過渡橋梁，也是購房最重要、必不可少的一環(huán)。如果不辦理產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移在法律上也就沒有效力，日后如發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，將對買受人產(chǎn)生不利，帶來一系列不必要的麻煩。因此，在合同中應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)登記時(shí)雙方的職責(zé)分工、產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間以及有關(guān)費(fèi)用等。此條款在購房合同中的格式參見本書附錄之《商品房購銷合同》標(biāo)準(zhǔn)本文第19條。

(五)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，確定應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。產(chǎn)權(quán)過戶登記費(fèi)、印花稅、契稅及其他應(yīng)由買受人承擔(dān)的費(fèi)用，由買方承擔(dān)。采取的格式為：“甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)權(quán)應(yīng)征收甲方的交易額的__%的交易費(fèi);承擔(dān)公證費(fèi)、協(xié)議公證費(fèi)。乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)權(quán)應(yīng)征收乙方的交易額的__%的交易費(fèi);承擔(dān)房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費(fèi)。”

(六)房屋基地使用權(quán)

我國的《憲法》和《土地管理法》對此作了明確規(guī)定：房屋基地所有權(quán)屬于國家或者集體，當(dāng)事人無權(quán)通過房產(chǎn)買賣獲得房屋基地所有權(quán)，房屋所有人對其基地只有使用權(quán)。同時(shí)，房屋所有人還必須服從城市建設(shè)規(guī)劃的要求，按規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。此條款可在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)進(jìn)行附加說明即可。

(七)違約責(zé)任

即違反合同的責(zé)任，是指合同的當(dāng)事人違反合同所引起的法律后果。合同訂立后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照訂的條款履行自己的義務(wù)，但是由于主觀或者客觀原因，仍不可避免地存在著不履行合同義務(wù)的情況。當(dāng)事人訂立合同以后沒有履行自己應(yīng)盡的義務(wù)，叫做違約或違反合同。在購房合同中，賣方不履行合同的主要表現(xiàn)有：逾期交割房屋;交割的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題;賣方出賣的房產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)上存在暇疵等等。買方違約的主要表現(xiàn)有：不按期支付價(jià)款;無正當(dāng)理由不受領(lǐng)賣方交付的房屋等。買方或賣方因違約所要承擔(dān)的民事責(zé)任有：強(qiáng)制履行合同，支付違約金，賠償損失等。此條款采取的形式為：“乙方必須按期向甲方付款，每逾期一天，應(yīng)向甲方償付違約部分房產(chǎn)款__%的違約金。甲方必須按期將房產(chǎn)交付給甲方使用，否則，每逾期一天，應(yīng)向乙方償付違約部分房產(chǎn)款__%的違約金。”

(八)其他款項(xiàng)

主要還應(yīng)包括合同主體，公證以及一些附加說明等。合同的主體就是指能夠參加合同定立，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同當(dāng)事人。購房合同中應(yīng)對合同主體加以說明，其格式為：“甲方是__、__、__共__人，委托代理人____即甲方代表人。乙方是___(某人或某單位)，代表人是___。”對于經(jīng)過公證的合同在合同中以“本合同經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)___公證處公證”的形式加以說明。最后合同中還應(yīng)說明：“本合同一式__份。甲方產(chǎn)權(quán)人各一份。乙方一份，____房產(chǎn)管理局、公證處各一份。甲方__、乙方__、代表(甲方)____(簽名)__、代表(乙方)__、簽名__、地址__、電話

___”以及年月日等。

手續(xù)欺騙的主要花樣體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.甲地手續(xù)用于乙地房屋的銷售。有的開發(fā)商一次性取得較大規(guī)模土地，分期開發(fā)，一期在甲地上辦理了立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開工，以及商品房預(yù)售等手續(xù);二期在乙地開發(fā)，有關(guān)手續(xù)尚未辦理，為籌措資金，開發(fā)商利用甲地的手續(xù)預(yù)售乙地的房屋。

2.用李四的手續(xù)賣張三的房。張三與李四合作建房，以張三自用、李四進(jìn)行商品房開發(fā)的名義立項(xiàng)。建設(shè)過程中或建成后，張三改變了自用目的，也想對外銷售自己分得的房屋，但手續(xù)不完備，于是借用李四的手續(xù)出售自己的房子。

3.避重就輕。逃避購房者對關(guān)鍵手續(xù)的審查，拿不出銷售許可證等關(guān)鍵手續(xù)，再將其他對銷售不利的文件隱藏起來，僅出示那些與是否允許銷售房屋無關(guān)的手續(xù)。如不出示立項(xiàng)批準(zhǔn)文件，僅出示建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證;不出示有關(guān)文件的全部，只出示有關(guān)文件的一部分;不出示出讓后頒發(fā)的國有土地使用證(沒有)，僅出示劃撥的土地使用證或用地批準(zhǔn)文件，以此達(dá)到在購房者面前蒙混過關(guān)的目的。

4.利用復(fù)印手段篡改有關(guān)文件關(guān)鍵內(nèi)容。在復(fù)印過程中，把建設(shè)單位、建設(shè)位置、開發(fā)規(guī)模、用途等隨意改動(dòng)，以此蒙騙購房者。5.偽造有關(guān)文件。徹頭徹尾的騙子或個(gè)別違法用地、違法建設(shè)者，為達(dá)到騙取錢財(cái)?shù)哪康模瑐卧觳糠只蛉坑玫亍⒔ㄔO(shè)批準(zhǔn)文件。

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，手續(xù)欺騙的花樣也會(huì)不斷翻新，但不管花樣如何巧妙，細(xì)心的購房者總會(huì)在審查文件中發(fā)現(xiàn)破綻。

為防止手續(xù)欺騙，購房者應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1.要求售房者提供所有可以提供的批準(zhǔn)文件，每份文件要從頭到尾，完完整整，包括文字、表格、圖紙。各個(gè)文件相互對照，凡含糊不清的地方、有差異的地方要由售房者說清。

2.盡可能找機(jī)會(huì)到開發(fā)商辦公地點(diǎn)查驗(yàn)營業(yè)執(zhí)照、立項(xiàng)文件等重要手續(xù)的原件。

3.如果立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地使用權(quán)、開工等文件中，建設(shè)單位、使用者不相符或上述文件與售房單位不符，應(yīng)要求售房單位明確出示有關(guān)部門涉及此方面內(nèi)容的文件或有關(guān)協(xié)議。

4.了解有關(guān)行政管理部門的權(quán)限、主管內(nèi)容、具體名稱(公章上的名稱)、行文格式、行文語氣，以查驗(yàn)售房單位提交的手續(xù)是否真實(shí)。

5.必要時(shí)到有關(guān)部門咨詢該項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)辦理情況及審批的具體內(nèi)容，以求得到最準(zhǔn)確的驗(yàn)證