在二手房交易中簽陰陽合同或許能省錢，背后的法律風(fēng)險(xiǎn)卻不容忽視陰陽合同的泛濫，說明樓市監(jiān)管和調(diào)控思路需要調(diào)整

這兩天，在北京工作了3年多的李女士以160多萬元的總價(jià)買下了一套二手房。雖然價(jià)格不低，但令她感到滿意的是，根據(jù)中介建議，她和賣房人簽了陰陽合同，“稅費(fèi)一共省了近10萬元呢”。

陰陽合同又稱黑白合同，是指在一筆二手房交易中雙方簽署兩套合同，一套陰合同用于實(shí)際執(zhí)行，另一套陽合同用于向房管、稅務(wù)部門備案。其中，陰合同上的價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)，而陽合同上的價(jià)格往往比市場(chǎng)價(jià)低不少，從而達(dá)到避稅的目的。

陰陽合同真那么神奇嗎?背后是否存在法律風(fēng)險(xiǎn)和危害?記者進(jìn)行了調(diào)查。

避稅已是公開的秘密

10月下旬的一天，在北京金融街附近一家房屋中介公司的門店里，經(jīng)紀(jì)人小孫向記者介紹：“有一套88平米的房子，每平米4萬3千元左右，現(xiàn)在就可以看房。”

“如果買下來，稅收上是否可以避一些?”記者問。

“可以的，我們可以幫忙按照每平米1萬元的政府指導(dǎo)價(jià)報(bào)稅，總的算下來能省十幾萬。”

“是在上交稅務(wù)部門的合同上寫售價(jià)每平米1萬元嗎?”

“對(duì)啊，我們另外再簽一份實(shí)際銷售價(jià)合同。”

“這樣會(huì)不會(huì)出問題?”

“不會(huì)的，我們常常這么做，從來沒出過問題。”小孫很有信心。

記者又走訪了**西單、崇文門、朝陽門等區(qū)域多家房屋中介公司的門店，幾家店均表示，簽陰陽合同已經(jīng)成為公開的秘密，絕大部分買房人都會(huì)以此來避稅。

朝陽門附近一家門店的店長告訴記者，買一套二手房，買房人要與賣房人、中介公司簽訂存量房買賣合同、居間中保合同、過戶按揭代理合同和授權(quán)委托書這四份協(xié)議。陰陽合同的貓膩就藏在存量房買賣合同中。

為了解釋清楚，該店長向記者出示了兩份已經(jīng)簽好的北京市存量房買賣合同，其中一份有封皮且有交易編號(hào)，已經(jīng)通過了房屋土地管理局的審核，上面的價(jià)格是政府指導(dǎo)價(jià);另外一份則沒有封皮，里面寫的價(jià)格才是真實(shí)的成交價(jià)。

按有關(guān)規(guī)定，買賣二手房要交的稅包括契稅、印花稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，其中重頭的是營業(yè)稅。如果賣出的二手房購入還不到5年，賣房人須繳納買賣差額5.5%的營業(yè)稅。既然稅費(fèi)主要由賣房人負(fù)擔(dān)，為何買房人會(huì)對(duì)陰陽合同趨之若鶩?

“簽合同之前賣方就說了，所有稅費(fèi)都要我來負(fù)擔(dān)，否則不賣。”李女士道出了其中原委。

李女士的說法得到了不少中介的證實(shí)。朝陽門那位店長就表示，雖然理論上主要的稅費(fèi)都由賣房人繳納，但他們基本都會(huì)要求買方承擔(dān)。消費(fèi)者已經(jīng)付出了高額的房?jī)r(jià)，還要承擔(dān)數(shù)額不少的稅費(fèi)，自然會(huì)選擇簽陰陽合同。

法律風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

然而，陰陽合同真像房屋中介說的那樣美好嗎?專家提醒，陰陽合同屬于無效合同，面臨很大法律風(fēng)險(xiǎn)。

西南政法大學(xué)民商法學(xué)院院長、中國法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長趙萬一指出，簽陰陽合同主要是為了逃避稅收或騙取虛假的銀行貸款，目的本身就是違法的。根據(jù)我國民法通則和合同法的規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”、“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”和“以合法形式掩蓋非法目的”的合同都是無效合同。

“雙方簽訂的合同只有得到法律確認(rèn)才能被認(rèn)定為有效，才能受到法律保護(hù)。如果合同效力有瑕疵，那么當(dāng)事人的權(quán)利就處于一種不確定狀態(tài)，也不會(huì)受到法律的嚴(yán)密保護(hù)。”趙萬一強(qiáng)調(diào)。他舉例說，如果雙方因交易發(fā)生訴訟，法院就要對(duì)陰陽合同的訂立情況及其效力進(jìn)行審查。一旦合同被認(rèn)定為無效，那么基于陽合同辦理的過戶手續(xù)有可能因登記不實(shí)而被撤銷。

中國人民大學(xué)法學(xué)院副院長王-軼表示，簽陰陽合同還將面臨行政罰款的風(fēng)險(xiǎn)。我國稅收征管法明確規(guī)定，納稅人采取虛假的納稅申報(bào)手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其稅款，并處以5倍以下罰款。

更嚴(yán)重的是，簽陰陽合同還有可能被追究刑事責(zé)任。按照我國刑法第201條，納稅人偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的10%以上不滿30%，并且偷稅數(shù)額在1萬元以上不滿10萬元的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處偷稅數(shù)額1倍以上5倍以下罰金;偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬元以上的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處偷稅數(shù)額1倍以上5倍以下罰金。

除了造成稅收流失，陰陽合同還直接導(dǎo)致了市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)失真。今年9月，北京市宣布暫停發(fā)布二手房均價(jià)這項(xiàng)數(shù)據(jù)，原因是統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)和一些中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)“打架”，引發(fā)了公眾質(zhì)疑。北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人坦承，由于二手房市場(chǎng)的陰陽合同等問題比較復(fù)雜，暫時(shí)不能做到對(duì)二手房市場(chǎng)的全面調(diào)查，所以暫停發(fā)布數(shù)據(jù)。

調(diào)控思路需要調(diào)整

實(shí)際上，為打擊陰陽合同，監(jiān)管部門采取的措施不可謂不嚴(yán)厲。從2009年開始，北京市對(duì)二手房交易全面實(shí)行網(wǎng)上簽約，將銀行和房屋土地管理局聯(lián)網(wǎng)，登記備案的合同和申請(qǐng)貸款的合同只能是同一份合同。這樣，如果登記的合同上價(jià)格寫得低，拿到的銀行貸款自然也低，從而擠壓了陰陽合同的生存空間。

今年9月1日，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法實(shí)施，其中規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為交易當(dāng)事人規(guī)避交易稅費(fèi)或其他非法目的，就同一房產(chǎn)簽訂陰陽合同提供便利。否則，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將被罰款5萬元，經(jīng)紀(jì)人員罰款2萬元。

但本報(bào)記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，陰陽合同現(xiàn)象并沒有大的改觀。一些中介機(jī)構(gòu)甚至還“發(fā)明”了兩次網(wǎng)簽來逃避監(jiān)管。

所謂兩次網(wǎng)簽，就是中介機(jī)構(gòu)先幫買房人做一次成交價(jià)格高的網(wǎng)簽，用來申請(qǐng)貸款;等貸款批下來了，網(wǎng)簽撤銷，重新做一次價(jià)格低的網(wǎng)簽，用于交稅過戶。這樣一來，買房人即可多拿貸款，又可以減少稅費(fèi)。

陰陽合同禁而不決，怎樣才能根治?王-軼告訴記者，單從民法角度看，已有規(guī)則足以應(yīng)對(duì)陰陽合同問題。“但如何在交易領(lǐng)域建立限制現(xiàn)金交易、賬外交易的機(jī)制，確實(shí)值得思考。”

北京大學(xué)法學(xué)院副教授、房地產(chǎn)法研究中心主任樓*波則認(rèn)為，陰陽合同現(xiàn)象的泛濫，在某種程度上表明樓市監(jiān)管和調(diào)控思路需要調(diào)整。“在二手房交易環(huán)節(jié)對(duì)賣方征收營業(yè)稅、所得稅等稅負(fù)，原本是為了抑制投機(jī)。但事實(shí)證明，稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁到買方身上從而規(guī)避掉，預(yù)期的調(diào)控效果也就打了折扣。只有讓稅費(fèi)真正落實(shí)到賣方身上，調(diào)控才能有效。”