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寧波
買二手房一定不能忽略哪些問題
我們先來看一個案例吧:
張先生購買了陳先生一套房屋,之后張先生按約定支付完購房款,陳先生也配合張先生辦理了房屋過戶手續。
正當張先生喜滋滋地準備入住新房時,卻發現房子被陳先生在過戶前低價租給了別人,而且一租就是5年。
房子本是張先生買來當婚房急用的,現在卻收不回房子。張先生大呼上當,于是把租戶和陳先生告到了法院,要求租戶限期搬走,陳先生交付房屋。
那么張先生的訴訟會得到法院的支持嗎?
法官解讀:
根據《合同法》第二百二十九規定,租賃期間如果物權變動的話,是不會影響到租賃合同的效力的。
盡管陳先生不再是房屋所有人,但他此前與租戶簽訂的租房合同依舊有效,張先生莫名地成了新房東,必須履行5年期的租房合同,無權收房,如果違約需要支付大筆違約金。
另外租房合同中并未涉及5年內漲租金問題,這樣一來張先生里里外外損失不少。不僅如此,張先生與陳先生的買房合同中,明確規定交房延期的違約金只是定金的30%和尾款1萬元,簽定處罰較低。
而且張先生的實際受損情況也難以得到明確認定,所以只能自認倒霉,5年后再收房。對此,法官也希望通過這個案子給所有買房人提個醒。
溫馨提示:
我們在簽訂這個房屋買賣合同的過程當中,應當明確屋的狀態,有沒有出租的信息。違約的話應該增加這個違約金,這就增大了出賣方的違約成本。
購房者一定要在買賣合同中明確交房條款的約定。如果賣房人刻意隱瞞房屋已出租的信息,或者在履行合同過程中算好時間差,故意將房屋出租他人的,應支付較高金額的違約金,以加大賣房人的違約成本。
另外,如果我們在看房時,如果房屋處于出租狀態,一定要看一下租賃合同的終止日期,切記還要問一下現有租戶是否有購買意愿。
根據法律的規定,承租人在承租期間,對這個承租的房屋享有優先購買權,也就是優先于他人購買承租的房屋的權利,那作為買房人呢,你應當在征詢這個承租人同意的情況下再購買。
法官建議,買方在詢問租戶購買意愿的時候,最好能夠保留好證據,以防在發生糾紛時沒有法律支撐,吃了啞巴虧哦!
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