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寧波
二手房的真實年限該怎樣進行判斷
【案例】
準備購買二手房的王-小姐，最近被房子的真實“年齡”搞昏了頭。“我相中一套二手房，房東說房子是1998年建的，但我看房產證上的日期卻是1999年5月，土地使用權證上顯示的土地截止日期則是2060年5月20日。房子到底是哪年的啊?我是不是被騙了?”王-小姐非常疑惑，這房子到底“芳齡”幾許?二手房的房齡關系到貸款、今后的再次轉讓等問題，弄不清楚肯定不行。
【陷阱】
房產證和土地使用權證都無法準確反映房屋的建造年限。
①房產證上的日期只能反映房屋所有權人實際取得該物業產權的日期，如果是二手房，可能已經轉手了兩至三次，房證體現的是最后下房證的時間，最后看到的這本房產證上記載的發證日期可能遠遠超出房屋實際的建成日期。
②土地使用權證上顯示的截止日期雖然可以推斷出該房屋是于1990年5月20日取得土地使用權的，但建樓和拿地并非同一時期，開發商拿到地后并不能立刻開工，加上工期和銷售，拿地的時間和房子建成的時間最多可以相差10年。
二手房的真實年限該怎樣進行判斷?
據專家介紹，辨別二手房的真實“年齡”，有幾個簡單的方法：
(一)到房產管理部門查檔。無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記，那是最準確的房齡;還有一個較為簡單的辦法，是向附近的老住戶打聽，他們對房齡一般都記得很清楚，相比較于看房證和土地證，這個辦法要有效得多;
(二)屋內如果新近裝飾過，可進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難改，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外，由于地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊;
(三)查看產權證，產權證的辦理時間大致能推斷出房屋時間的年限，如果是商品房，可由產權辦理時間向前推一兩年時間，如果是單位房則時間更長，最少前推兩三年時間。此點適用于轉手的二手房。
【保障】
為了避免房齡“陷阱”，購房者還可在與房東簽訂的轉讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符，房東應承擔違約責任。
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