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寧波
買二手房一定要注意哪些細節
我們先來看一個案例吧：
張先生購買了陳先生一套房屋，之后張先生按約定支付完購房款，陳先生也配合張先生辦理了房屋過戶手續。
正當張先生喜滋滋地準備入住新房時，卻發現房子被陳先生在過戶前低價租給了別人，而且一租就是5年。
房子本是張先生買來當婚房急用的，現在卻收不回房子。張先生大呼上當，于是把租戶和陳先生告到了法院，要求租戶限期搬走，陳先生交付房屋。
那么張先生的訴訟會得到法院的支持嗎?
法官解讀：
根據《合同法》第二百二十九規定，租賃期間如果物權變動的話，是不會影響到租賃合同的效力的。
盡管陳先生不再是房屋所有人，但他此前與租戶簽訂的租房合同依舊有效，張先生莫名地成了新房東，必須履行5年期的租房合同，無權收房，如果違約需要支付大筆違約金。
另外租房合同中并未涉及5年內漲租金問題，這樣一來張先生里里外外損失不少。不僅如此，張先生與陳先生的買房合同中，明確規定交房延期的違約金只是定金的30%和尾款1萬元，簽定處罰較低。
而且張先生的實際受損情況也難以得到明確認定，所以只能自認倒霉，5年后再收房。對此，法官也希望通過這個案子給所有買房人提個醒。
溫馨提示：
我們在簽訂這個房屋買賣合同的過程當中，應當明確屋的狀態，有沒有出租的信息。違約的話應該增加這個違約金，這就增大了出賣方的違約成本。
購房者一定要在買賣合同中明確交房條款的約定。如果賣房人刻意隱瞞房屋已出租的信息，或者在履行合同過程中算好時間差，故意將房屋出租他人的，應支付較高金額的違約金，以加大賣房人的違約成本。
另外，如果我們在看房時，如果房屋處于出租狀態，一定要看一下租賃合同的終止日期，切記還要問一下現有租戶是否有購買意愿。
根據法律的規定，承租人在承租期間，對這個承租的房屋享有優先購買權，也就是優先于他人購買承租的房屋的權利，那作為買房人呢，你應當在征詢這個承租人同意的情況下再購買。
法官建議，買方在詢問租戶購買意愿的時候，最好能夠保留好證據，以防在發生糾紛時沒有法律支撐，吃了啞巴虧哦!
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