一、商品房土地使用權年限到期怎么辦?

商品房的土地使用年限到期之后按照法律規(guī)定自動續(xù)期。土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據(jù)1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

1、住宅用地(也就是人們常說的商品房用地)：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年;

2、工業(yè)用地(也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū))：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;

3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年;

5、綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

二、土地使用期限到期怎么辦?

眾所周知，除劃撥土地使用權外，國有土地使用制度實行有償使用和限期使用，土地使用者應與國家(政府)訂立土地使用權出讓合同，約定使用期限和出讓金等等，經(jīng)登記取得土地使用權;以出讓方式經(jīng)登記取得的土地使用權，因出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿而終止。

1、在土地使用年限屆滿前，土地使用者可以申請續(xù)期，經(jīng)重新簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理土地使用權續(xù)期登記。土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

2、住宅土地使用權的自動續(xù)期，是我國國有土地使用權申請續(xù)期制度的一個重大例外，等于向社會宣告：住宅土地使用權經(jīng)登記而取得，因為自動續(xù)期而長期有效。該規(guī)定的意義在于：奠定了住宅土地使用權可以事實上長期存續(xù)的法律基礎，成為本世紀以來我國重樹民眾創(chuàng)造和保有財富信心的最具價值的法律制度。

3、《物權法》第149條規(guī)定住宅土地使用權自動續(xù)期，沒有規(guī)定任何條件，那些主張住宅土地使用權自動續(xù)期是有條件的觀點，不論其條件寬厚(例如象征性支付土地費用)抑或苛刻，都不是在解釋而是在否定住宅土地使用權自動續(xù)期制度。

在我國，基本上也只有商品房的土地使用權的年限是可以自動續(xù)期的，除此之外，其他任何類型的土地使用權年限到期之后都得重新簽訂出讓合同。不過，商品房的土地使用年限長達70年，到期之后就算政府部門不會強行的收回土地，此套商品房也極有可能已經(jīng)是危房了。

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