送裝修空口無憑維權難

王先生在買房之初，以為撿到了便宜。看房時，賣家承諾贈送這、贈送那，并大講了一通自己在裝修時選擇的櫥、衛怎么好。于是，王先生沒與賣方講價便爽快地簽下房屋買賣合同并交了錢。

沒想到，時隔不久，趙先生在打掃衛生時發現，這套房屋的廚房下水管道不暢，經常堵漏，衛生間的座便器按鈕也不好使，墻壁上的電插座有兩個不好用。而且，賣房者竟然將櫥柜拆下運走了。為此，他生氣地找到中介，要求“維權”。可是，王先生最終卻只能干吃啞巴虧。原來，當初在簽房屋買賣合同時，雙方對此類問題并沒有具體的約定。

這一實例警醒人們，買二手房務必認真驗房。在看房過程中，買方不僅要仔細、嚴格地履行驗房程序，而且應將可能出現的問題及解決方案落實到紙上，不論是室內裝修情況或附屬設施、設備的贈送，都應以書面形式確定下來，并將其作為買賣合同的附件。同時，雙方還可在合同中約定出現實際交付狀態與約定不符時，賣方應承擔的違約責任。買方也可通過“保留5%～10%的尾款于交房時支付”的方式，來確保自身的合法權利免受侵犯。

簽“陰陽合同”后患無窮

近日，李先生看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和賣家依據談妥的160萬元的價格簽訂了買賣合同。可是，在簽訂合同的時候，賣家多準備了一份合同，并解釋說，另外一份買賣合同可于房屋登記備案和繳稅時用，成交價格寫120萬元就可以，這樣就能少交點稅。閔先生同意了這一建議，最終和賣家簽訂了一套“陰陽合同”。

不久，李先生按照160萬元的實際交易價格支付了購房款，但因房屋價格上漲，賣家卻不愿交易了。為此，李先生要求退款，不料對方拿出用于登記備案的房屋買賣合同稱，只能按此合同上的價格退還120萬元購房款。同時，賣家還拒不承認雙方簽訂過另外的合同。不得已，李先生打起了一場缺乏證據、并無勝訴把握的房產官司。

法律專家指出，簽訂“陰陽合同”進行偷稅的行為不僅損害國家的利益，也往往會給當事人帶來“偷雞不成反蝕把米”的惡果。根據稅收征管法，個人在轉讓房產過程中通過簽訂“陰陽”兩套合同故意低報、瞞報成交價格進行虛假納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅行為，稅務機關將依法追繳相應稅款、加收滯納金，并處以罰款。構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

從實際效果來看，故意低報、瞞報住房轉讓成交價格的行為，只是將應由賣方負擔的一些稅款推遲了繳納時間，而買方按市場價再次轉讓房屋時因為增值額較大，計稅金額較高，就要繳納高額稅款，因此本應由賣方負擔的稅款轉嫁給了買方。此外，買方要用這套房產進行抵押貸款時，由于登記的房價很低，往往也很難獲取大額貸款。

二手房注意事項

草率付“意向金”難討損失

前段時間，徐小姐看中一處價值148萬元的二手房。房產中介對她說，該地段房源緊俏，為防止他人搶先，最好先交3萬元“意向金”。急于買房的徐小姐，爽快地支付了“意向金”。次日，當她與家人一起去實地看房后，認為房屋的朝向不好，便向房產中介要求撤銷購房委托并返還“意向金”，但遭到拒絕。房產中介稱，其與徐小姐簽訂的委托購房意向書中明明白白寫著“出售方同意按徐小姐購買總價即支付方式出售，則原意向金轉為定金”，而本案中的賣家對徐

小姐的購房條件已予以確認，故徐小姐的購房“意向金”已轉為“定金”，不能退還。無奈之下，徐小姐告到了法院。

法院審理后認為，雙方所簽署的《委托購房意向書》屬雙方真實意愿的表示，且賣房人接受了徐小姐提出的條件，并收取了由房產中介轉交的“意向金”，所以這筆錢的性質已轉換為定金。根據法律規定，交付定金的一方不履行合同的，無權要求返還定金。為此，法院判決徐小姐敗訴。

在國家有關房地產的法律法規中，并沒有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保證金，而“意向金”在怎樣的情況下可轉換為定金或轉換為保證金，實際上只是房產中介的一番解釋而已。所以，買家應警惕房產中介的文字游戲，那種不假思索地交付“意向金”的做法，很容易埋下權利受侵的隱患。

交接不仔細枉付欠費

李先生買了套二手房后沒多久，即被供電公司告知，該房電表曾被改裝過，有竊電行為，要交巨額罰款。李先生連忙去找原房主，可先是找不到人，后來好不容易找到，對方又不理睬他。無奈，李先生只能自己“吃進”了罰單。

眼下，在二手房買賣中，因水電氣或物業費等未及時過戶、交接造成的糾紛，不在少數。

在二手房交易或者在租賃房屋過程中，購房者一定不要忽視水電氣等基礎設施的過戶或者交接，購買了二手房的用戶，如果不及時過戶，輕則可能要承擔欠繳的費用或面臨罰款，重則可能會被下表停供，需要重新報裝。所以，購買房屋一定要有正規的物業交驗過程，并且最好不要一次性支付全款給業主。可先支付部分房款，在雙方完成物業交驗，保證物業交驗的費用結清及房屋的驗收工作結束后再支付剩余房款。

戶口問題無約定麻煩不少

因兒子即將上小學，李先生通過某中介公司購買了一套“教育地產”，并順利辦理了過戶手續。可是，當李先生持已經辦理下來的房屋產權證書去公安機關辦理落戶手續時，卻發現原房主并未將戶口遷出，導致李先生一家無法落戶。而原房主拿到房款后，已不知去向。

林先生購買了一套二手房，取得產權證之后，他按約支付了全部房款，數日后想要遷入戶口時發現，自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口。林先生質問售房人才得知，這是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，售房人對此也無能為力。

戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理由公安部門進行行政管理，法院無權干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標的的案件，因此，這個問題目前而言可以說解決乏術。專家建議，在二手房交易前，買方最好就戶口問題與賣方約定適當的遷移期限和違約責任，以免權益受損。

付出時間、精力、金錢購買的二手房，若真的出現以上問題真的是后悔也來不及，所以，我們一定要防患于未然。

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