土地使用權的劃拔轉讓怎么轉讓？

1、1990年國務院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》;

2、2007年《中華人民共和國城市房地產管理法》第40條、第56條;

3、2012年，最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第12條、13條規(guī)定。

根據(jù)這些規(guī)定，可以看出，劃撥土地使用權轉讓有以下三個特點：

1、行政干預性強。由于劃撥土地使用權與國家的產業(yè)政策有著密切聯(lián)系，因此其轉讓須經土地行政主管部門審查并經有批準權的人民政府審批后才可有效，審查的內容包括轉讓雙方的情況及轉讓協(xié)議是否合法、轉讓后用途及土地使用權類型是否符合規(guī)劃和國家供地政策、土地權屬是否清楚等，其目的是保證國有土地收益不流失和防止劃撥土地使用權流入市場對國有土地市場造成不必要的沖擊。這就是說在劃撥土地使用權轉讓中行政管理機關雖然不是一方當事人 ，但十分重要，它不僅僅限于土地使用權辦理變更登記手續(xù)，而還要進行之前的審查，只有存在它許可以后，劃撥土地使用權轉讓行為才可發(fā)生。

2、不對稱性。由于劃撥土地使用權是一種特殊的土地使用權，因此，這種權利在市場中的轉讓也必須受不定期的條件限制，劃撥土地使用權在流轉過程中作為一個整體進行流通的情況極少，只有兩個同時符合使用劃撥條件的主體之間才存在著一個完整意義上的劃撥土地使用權轉移。在多數(shù)情況下是受讓方不符合使用劃撥土地的條件，轉讓過程中要通過補辦手續(xù)，將劃撥土地使用權變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵嗷蛏侠U劃撥土地的收益金。

3、有償性。2008年2月13日國土資源部發(fā)布了《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，首先明確了企業(yè)國有劃撥土地權益，承認劃撥土地使用權是一種財產權，這就為其流轉提供了可靠的內部動力，國有劃撥土地使用權人長時間使用土地不可能對土地沒有投入，況且用地者在取得劃撥土地時也并非是“無償”，也付出了補償、安置等相關費用。(《中華人民共和國城市房地產管理法》第23條：“土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。”)

對于繼續(xù)保留劃撥土地性質的轉讓方式，根據(jù)《城市房地產管理法》第40條第2款 “以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”這里所說的“不辦理土地使用權出讓手續(xù)”的情形主要為國家暫時無法或不需要把該土地轉化為出讓方式供應的地塊。

具體包括：1)經城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第23條規(guī)定的項目的;2)私有住宅轉讓后仍用于居住的;3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的;4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的;7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

劃撥土地是國家無償給單位或者企業(yè)進行使用的，如果需要將劃撥土地轉讓的話需要向當?shù)卣M行報備，有政府同意是否能夠進行轉讓，自己私人是不能夠進行轉讓，并且如果需要轉讓的話需要向國家繳納一筆相關的轉讓費用。

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