一、地下室土地使用權的法律規定是什么？

地下室土地使用權的法律規定主要是：

第七十四條建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

二、法條簡述

住宅小區地下車庫(規劃用于停放汽車的車位、車庫)的產權由開發商與購房者在房地產買賣合同中約定，確定其產權歸屬，沒有約定或約定不明時，推定其產權屬于購房者共有。該觀點的依據在于：其一，根據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權，因此地下車庫不可能單獨獲得土地使用權，地下車庫所使用的土地是業主交納土地使用費的土地，該小區土地面積已經全部分攤到全體業主，小區的土地使用權為該小區的業主所享有，開發商不再享有該小區的土地使用權。除非取得土地使用權人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權和分配權。其二，地下車庫作為小區建設的配套設施之一，是建筑物的輔助設施，就應如同道路、管線一樣，是房屋的從物，應交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應當依從主物(房屋)一并出售、轉移。開發商根據政府規定興建地下車庫，是他的法定義務，該地下車庫不能面向社會公眾開放以謀取私利，而是為了滿足小區內業主生活需要，向特定人群提供停車位。《物權法》第74條第二款采用的就是“約定說”，但是對沒有約定或約定不明情形下如何處理，物權法并沒有作出規定。

三、有關地下車庫的產權歸屬問題的法律規定

(一)《物權法》出臺前，確認地下建筑物的所有權歸屬問題沒有明確的法律依據。

從現行房地產法律法規看，確認地下建筑物所有權歸屬問題卻缺乏法律依據。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法》只是對土地上的房屋權屬登記作了規定，未包括地下建筑物。《城市房地產管理法》第二條：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物”。這里的“土地上”當指地表之上。房地產所有權證是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。要獲得權利證書，必須要到房地局登記，而根據《中華人民共和國立法法》第八條規定，民事基本制度只能由法律規定，規章和地方法規無權對此立法。

現在有很多的小區在建造的時候都會考慮到小區公共區域不夠居民停車或者正常的通行使用，而專門建設了很多地下室的空間來節省地上的空間，但是地下室與人們購買的正常房屋并沒有直接聯系，所以使用權的問題就需要建筑公司與當時的購買者進行協商。

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